赠送面积效益讲课.ppt

赠送面积效益分析 送与不送研判——土地成本 送与不送研判——土地成本 送与不送研判——建筑成本 送与不送研判——建筑成本 案例：近期招标地块均位于利润率拉升区 案例：近期招标地块均位于利润率拉升区 案例：近期招标地块均位于利润率拉升区 赠送面积折算率取值参考 赠送面积价格提升公式 P送=P不送×（1+R1R6/R5） △P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4 名词解释 关于土地增值税对赠送面积的影响 相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）； 对位于利润率拉升区的项目，赠送面积越多，越能提升项目的利润率。 产品打造必杀技之一——偷容积的利润分析 假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 结论： 赠送面积的利润率与土地成本无关； 因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利润率的提升； 利润率拖累区 利润率拉升区 分界点 假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 结论： 因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率； 利润率拖累区 利润率拉升区 结论： 赠送面积的利润率与建筑成本成反比； 因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率； 假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 利润率拉升区 利润率拖累区 分界点 假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 结论： 因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率； 利润率拖累区 利润率拉升区 假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） 1 招商观澜中心 2 中信西乡 3 天健宝安中心 假设：面积赠送率为30%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税） R为保底折算率=单位建安成本×（1+15%）/均价 房间好用性\景观采光通风 50%-95% 能封为室内空间 可利用性 R-30% 不能封 花池 房间好用性\景观采光通风 50%-95% 能封 景观采光通风 R-40% 不能封 阳台 房间好用性\景观采光通风 50%-95% 能封 景观采光通风 R-40% 不能封 露台 可利用性 50%-70% 凸窗 可利用性 70%-85% 落地凸窗 可利用性 80%-98% 假凸窗 凸窗 位置尺寸合理性 85%-100% 　 隐形衣橱 房间好用性\景观采光通风 150%-195% 两层通高,能封能隔两层 景观采光通风 R-60% 两层通高,不能封不能隔 房间好用性\景观采光通风 50%-95% 一层,能封 景观采光通风 R-50% 一层,不能封 入户花园 房间好用性\景观采光通风 70%-95% 夹层＞2.2米 房间好用性\景观采光通风 60%-80% 夹层≤2.2米 假复式 房间好用性\景观采光通风 50%-75% 2.2米层高 房间好用性\景观采光通风 70%-90% 可改为标准层高 地下室 房间好用性\景观采光通风 50%-95% 一层,能封 景观采光通风 R-50% 一层,不能封 房间好用性\景观采光通风 150%-195% 两层通高,能封能隔两层 景观采光通风 R-50% 两层通高,不能封不能隔 内庭院 具体取值重点考虑因素 折算率取值参考 赠送面积项目 819 1960 8040 10000 65% 80% 1.3 30% 1800 西岸观邸 737 2021 11979 14000 50% 80% 1.3 27% 1800 宏发领域 △P保底 △P P不送 P送 赠送面积折算率 R6 实用率 R5 配套面积比率 R4 面积赠送率 R1 建筑成本 C建 案例 P送：已考虑赠送面积后的均价 P不送：不考虑赠送面积时的均价 △P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等） C建：单位建筑成本 R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积 R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价 R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价 R4：配套面