分离土地与建筑物估价适用前提区分建物所有权及持有土地持.ppt

建築物貢獻原則之檢討 將土地視為空地，不考慮建築物完成後的效用有部份亦係土地的貢獻。 建築物不附著於土地上興闢，其立體價值無由產生，因此，將土地僅以素地價值考慮，所餘之價值全數由建築物貢獻，不是公平的現象。 雖然經濟學上生產要素的分配，是先扣除工資、利息和利潤後的剩餘方為地租，惟企業家的利潤亦不宜單獨視為建築物的貢獻價值，應該將利潤視為企業家對土地與建築物的協調設計所獲致的成果，較為合理。 建築物貢獻原則之檢討 若採建物貢獻原則，在實務上，興建建築物所費的成本，以地下層工程成本最高，惟建物貢獻原則的作法是先固定各層樓土地成本價格，因此於分離土地與建物價格後，將造成地下層建物價格偏低或甚至價格為負數的可能。 以平均地權漲價歸公的目標而言，建築完成初期或以建物貢獻原則可以表現私人投施改良的價值，惟經過五年、十年以後，建築物未曾重大改良，但是其不動產價值卻隨經濟、社會的進步而增加，倘若此時仍以建物貢獻價值估算之，則自然增值的利益無法以現行土地增值稅方式漲價歸公，將造成社會財富不均現象日益嚴重。 土地殘餘法 首先推估建築物的價值，一般為重建價值的考慮。 計算整體不動產的總淨收益。 由總淨收益減去建築物價值所產生的收益，包括利息和報酬。 剩餘為土地收益，予以資本化還原即得土地價值。 建築物殘餘法 以市場比較法估算出土地價值。 計算整體不動產的總淨收益。 由總淨收益減去土地價值所產生的收益