商业地产项目开发阶段的设计管理概要.pptx

商业地产项目开发阶段的设计管理 昙华林项目设计管理部 王雪 2016年6月 管理作用 任务管理 资源管理 进度管理 技术管理 设计管理人员的配合 目录 管理作用 项目的设计的成果虽然是由设计院完成，但房地产公司的设计管理人员在项目的策化和设计过程中所起的沟通、协调、监控的等作用也至关重要。在建设项目的设计运作过程中，房地产公司如何介入、如何把控设计过程和节奏、如何提出优化设计建议、如何充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。 设计院 投发 研发 商务 商业 营销 工程 物业 政府 主力店 市政单位 施工单位 沟通 协调 需求汇总 图纸审核 房地产设计人员 方案监控 设计变更 提 资 任务管理? 作为业主方的设计人员，也就是设计管理者，区别于所聘请的设计顾问单位中设计人员最大的一点就是前者是任务的制定者与管理者，而后者是任务的执行者。抛开了这个任务要求和行业技术要求以外，对于设计文件的探讨是没有任何意义的，很可能会掺杂进去设计管理者个人的好恶在里面。 这就涉及到业主设计师对设计文件的评判标准是什么，我们说设计任务要求，为什么不用设计任务书这个称谓呢？因为设计任务要求不仅仅局限于设计任务书，这还包括设计过程中针对设计调整所提出的要求，甚至合同当中的一些要求。那么要制定合理有效的设计任务要求，是业主方对设计顾问公司管理的根本。 设计任务要求这么重要，我们就不能草率地编写，我们以概念规划的设计任务要求为例来说明它的组成极其来源： 规划指标要求（来源于政府给出的该地块的规划条件）； 产品配比要求（来源于市场调研及策划分析、成本测算、前期规划研究）； 规划原则（来源于市场调研及策划分析、前期规划研究）； 规划成果要求（来源于满足该阶段业主对于设计成果的了解、下阶段设计的衔接、政府的报批要求以及市场客户的需求）； 设计进度要求（来源于项目的总体设计计划及建设计划要求）。 由上述组成的来源可以看出，编写任务要求之前要有很多功课要做，诸如规划研究；参与到市场调研与策划直至形成产品定位报告；参与到成本测算，在施工图设计任务要求中还可能需要确定限额设计的限值；编制总体设计计划等等。只有做足了这些工作，才能形成合理有效的设计任务要求。业主设计师在判断设计成果时，应该站在产品定位的角度，或者说是站在客户的角度，根据设定客户的好恶来判断。所以说好的设计管理并不是只是针对设计，而是要跳出设计来谈设计，更多的参与到策划、成本测算及市场营销的工作中去，任务的编制才能有的放矢。 作为设计管理中的最大资源就是所聘请的设计顾问公司，但在实际的委托中，往往不是一家，而是一个顾问团队，按照专业及阶段的不同，一般会有如下组成： 规划方案设计单位； 建筑方案设计单位； 基坑设计单位； 建筑施工图设计单位； 夜景灯光方案设计单位； 夜景灯光施工图设计单位； 景观方案设计单位； 景观施工图设计单位； 室内管网综合设计单位； 室外管网综合设计单位 商业装修方案设计单位； 商业装修施工图设计单位； 写字楼装修方案设计单位； 写字楼装修施工图设计单位； 公寓装修方案设计单位； 公寓装修施工图设计单位； 室内照明设计单位； 幕墙设计单位； 喷泉、水雾设计单位； 地下车库交通设计单位； 地铁连接通道设计单位； 钢结构设计单位； 营销中心设计单位； 资源管理 一般还不止于此，一个工程完成下来，所涉及到单位也不会少于10家。首先，在资源管理中涉及到的就是如何委托设计单位，或者说我们的委托原则是什么。?一般情况下会兼顾以下几个原则： 擅长原则：比如在产品定位中，根据市场的接受程度等原因，要求项目的建筑风格是南加州风格，可能映入我们眼帘的就会是W+Y这样的设计单位，因为这个设计单位所擅长的就是这样的风格，比如广州的星河湾，武汉的南国明珠等项目。 成本原则：这里说的是设计费用的成本控制，一般在大型房地产企业，会根据项目的定位，确定总的设计费用，比如说确定55元/m2，那设计委托就要围绕这个限额进行，可能会此消彼长。而且在同等条件下，肯定是选择价格低的设计单位。 磨和原则：尽量选择以往配合过的设计单位，一是对设计团队及设计人员的实力比较了解，二是与他们的沟通效率较高、成本会降低。比如在笔者操作的一个项目中就是聘请了A与B分别担当建筑外檐与规划、户型的设计，而他们正是在C项目的设计组合。 技术优先原则：我们在委托施工图设计单位时，若遇到：技术好的设计单位配合度差，而服务好的设计单位技术又不行，那我们怎么权衡二者呢，配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进，而技术问题的改进不是一朝一夕能促进的，而由于技术的偏差，很可能对项目造成无可挽回的损失，因此我们会以技术作为更重要的选择条件。?? 资源管理 对于特殊项目或项目当地政府对开发企业有特定要求的，设计单位的选择需进行公开招标。对公开