收益法和市场法案例.docVIP

收益法及市场法案例 本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX大厦地上F2整层、F3层局部（F305、F306、F312）和F4层局部（F410—F411）及其分摊的土地。评估人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估物业在估价时点的公允价格进行了估价测算。 （一）估价对象 本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX大厦地上F2整层、F3层局部（F305、F306、F312）和F4层局部（F410—F411），总建筑面积7747.19平方米，分摊的土地面积1161.5平方米。 1. 房地产权利状况 估价对象中土地使用权及房屋所有权属于北京XX大厦有限公司所有。土地为国有出让用地，土地用途为写字楼用地，土地使用期限自一九九六年七月三日起至二○四六年七月二日止，产权文件见《中华人民共和国国有土地使用证》（市西中外国用[97]字第XX号）、《北京市建设用地规划许可证》（[92]市规地字XX号）、《北京市建设工程规划许可证》（[96]规建字XX号）、《北京市建设工程开工证》（京建开字[97]第XX号）、《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号总XX）、《北京市商品房外销预售许可证》（京房市外证字第号）。委估房地产产权清晰，无纠纷。 2. 委估土地概况 委估宗地为XX区南闹市口1—X号地，坐落于XX区XX街与XX街交汇处。宗地总面积为17535平方米，总建筑面积为117691.83平方米。项目总容积率为6.71，收益容积率为6.67。宗地四至为：东邻XX大厦；南隔区间道路与XX区XX职业中心相邻；西隔道路与XX委员会相邻；北隔绿化带与XX街相临。该物业所处地理位置优越繁华，大厦附近主要为高档办公楼及大型商场、银行等。土地性质为国有出让地，宗地开发程度达到七通一平（即给水、排水、电力、电讯、热力、燃气、道路均已接通，场地平整），属于一类地价区，地质状况良好。 3. 委估房屋建筑物状况 主体结构：XX大厦于1997年9月开工建设，2000年9月竣工投入使用。大厦地下3层，地上15层（局部16层），总建筑面积117691.83平方米。建筑物为框架剪力墙结构，筏板基础，地下埋深17.2米，B1层层高6.6米，B2层层高4.5米，B3层层高3.8米，地上标准层层高3.7米，建筑总高度68.1米，沿街檐口高度46.7米。大厦正中为30米×27米、高68米的中空大厅，沿中厅四周为环型走廊，东西两侧各层对称设计有S型平台。中厅上空为高低错落的采光顶面。 功能分区：地下B3层为平战结合使用的人防、车库，B2层为地下车库，B1层为会议厅、职工餐厅及设备用房和附属用房；首层为银行、邮电局、商务中心等综合服务设施，F2---F15层为办公写字楼，F16层为设备专用层。 物业设施：楼内设有19 部电梯、东西各三部消防疏散梯、中央空调、电视监控、消防报警、自动喷淋灭火、楼宇自控、计算机管理等25个系统。大厦内可提供办公及餐饮服务；提供优良的物业管理；有地上及地下停车场；大厦设置了CCTV系统，楼内有100多个摄像机，对大厦的各出入口、公众聚集地、电梯轿厢、侯梯厅、车库、大厅等部位进行严密的监控管理；大厦的楼宇自控系统采用美国江森公司的METASYS管理系统，集中管理，分散控制，对整个大厦的中央空调系统、变配电系统、车库、电梯、保安监控、背景广播等进行综合调控；大厦19部垂直电梯，选用瑞士SCHINDLER专利预分配系统，可对电梯进行预选分配，使最长等待时间不超过20秒；另外大厦还有国际先进的综合布线及通讯系统、卫星天线及闭路电视系统、停车场管理系统、消防广播系统、给排水系统、空调系统、双电源供电系统等。大厦功能齐全，智能化水平达到了国际先进标准。 装修装饰：大厦外墙主要为以不锈钢点连接的大面积通透玻璃幕墙，底部为黑金砂磨光花岗岩，局部配以白色铝合金和铝板幕墙；大厦中厅地面为高级磨光花岗岩，柱面为进口铝扣板，环廊均为1.2米高不锈钢扶手加玻璃栏板配以金属条腰带；首层大厅中央设有英国著名抽象派大师Richard Deacon设计的水景雕塑；中厅顶部为种植花园层及高低错落的采光棚；大厦四周为近万平方米的绿地；各层公共部分采用花岗岩地面，白色或黑色大理石墙面，柱面采用高级铝扣板，石膏板无缝吊顶，各层间均设有防火卷闸，所有房间靠天井侧为磨砂玻璃隔墙，楼内所用装饰材料均有防火性能。其中B1层设有总建筑面积为1052.45平方米的国际会议中心和小会议厅和员工餐厅。其中国际会议中心：高级地毯地面，精选进口胡桃木墙