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滨州新地块项目经营策划书 2011年8月20日 目 录 第一节 土地和项目解读. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-7 一、 西区规划概述. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-5 二、 项目解读. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-7 第二节 市场研究、产品定位及规划设计策划. . . . . . . . . . . .8-21 一、 市场研究. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8-13 二、 项目定位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14-14 三、 规划设计. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15-17 四、 景观环境设计. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . .18-21 第三节 项目营销策划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22-30 一、 营销策划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22-27 二、 卖场包装. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28-30 第四节 成本控制及测算. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31-41 一、 建筑市场调查和投资估算说明. . . . . . . . . . . . . . 31-34 二、 投资测算. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35-37 三、 成本控制的主要要点和方法. . . . . . . . . . . . . . .. .38-41 第五节 资金及税收筹划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42-46 现金流分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42-42 税收筹划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43-46 第六节 开发经营计划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47-72 一、 项目四证办理情况及开发计划. . . . . . . . . . . . . . .47-49 二、 工程管理策划方案. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50-62 第七节 投资收益分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63-66 一、 项目销售收入及税费. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63-64 二、 项目投资收益分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65-67 第一节 土地和项目解读 一 、滨州西区规划概述 1、总体布局： 滨州市是一个新兴的城市，城市建设以“一个中心，一个龙头，南北城市带”组团式发展，突出城市的生态功能，建设“四环五海”，将新城区建设与老城区改造结合，实现区域功能互补，建设布局以“东优、西延、南跨、北拓”为主线。 老城区：东起205国道，南至南外环路，西至渤海十一路，北至220国道，是商业、生活区。 新城区：东起渤海十一路，南至南外环，西至渤海十八路，北至220国道，是政务、居住区。 开发区：东起渤海十八路，南至南外环，北至220国道，西至西外环，是经济工业区。 2、目前现状 主要的政府部门、滨州学院、北镇中学、实验中学等分布在本区。沿渤海十七、十八路集中分布着大量已开发和未开发的楼盘，目前居住氛围不浓，住房空置率价高，商业配套较为欠缺。 3、建成后的功能定位 新城区是以滨州市政府为中心规划建设的现代化的行政、教育、居住新中心，在区域发展规划的驱动下，在政府高度关注度下，相关配套会迅速完善，具有良好的发展前景。 同时滨州市市政府着力打造中海风景旅游区，中海公园的整治及景观带的规划，将大大提升区域的生态环境，同时带来一定的休闲空间，区域内拥有银座中海店等商块，有知名的实验学校、北镇中学、滨州学院等，这些为本项目以全市视角成功开发提供有力的外部环境，为项目带来大量潜在购买人群。 4、