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房地产市场分析 第一节 房地产市场的一般问题 第二节 房地产投资环境分析和市场供求分析 第三节 房地产投资物业类型分析 第四节 房地产市场调查的方法与程序 第五节 房地产市场预测的种类与方法 第六节 市场分析应用举例 第一节 房地产市场的一般问题 一、房地产市场的特征 1、信息不充分的市场 2、区域性强 3、产品的异质性 4、垄断性 5、是房地产权益的交易市场 6、房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏 第一节 房地产市场的一般问题 二、房地产市场的效率 市场效率是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些市场而言（如证券市场），房地产市场是一个低效率的市场。 第一节 房地产市场的一般问题 二、房地产市场的效率 1、房地产市场低效率的原因 （1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。 （2）房地产产品异质。 （3）房地产交易过程较为复杂。 （4）寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。 （5）有关房地产市场价格的刊物较少。 第一节 房地产市场的一般问题 2、市场的低效率与投资机会 正因为市场效率的低下，才造成了对市场价值评估的困难，才带来了获取巨大额外收益的可能性，才为投资商谋取利润提供了机会。 在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较为困难，而在效率较低的市场上，则可以通过细心的观察寻找到被人忽视的投资项目，并能不断获取额外收益。 由于前述的房地产市场的诸多特征，决定了房地产市场是个低效率的市场，因而，房地产市场就格外需要市场研究和分析。 第一节 房地产市场的一般问题 三、房地产市场的分类 1、按房地产用途划分，房地产市场可分为： （1）居住物业市场 居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。 （2）商业物业市场 商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物业有着特殊的重要性。 第一节 房地产市场的一般问题 三、房地产市场的分类 1、按房地产用途划分，房地产市场可分为： （3）工业物业市场 工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、仓储用房等。 （4）特殊物业市场 对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。 第一节 房地产市场的一般问题 三、房地产市场的分类 1、按房地产用途划分，房地产市场可分为： （5）土地市场 在我国，土地市场是指以城镇土地使用权为对象进行交易的市场。土地的征购、土地的出让、土地的转让这三者均属土地市场的内容。 房地产投资分析主要侧重于前两类市场的分析。 第一节 房地产市场的一般问题 三、房地产市场的分类 2、按房地产购买者的目的划分，房地产市场可分为： （1）房地产自用市场 自用型购买者将房地产作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要。 （2）房地产投资市场 投资型购买者将房地产作为一种投资工具，目的在于将购入的房地产出租经营或转售，并从中获得投资收益。 房地产投资分析更侧重于第二类市场。 第一节 房地产市场的一般问题 三、房地产市场的分类 3、按房地产权属交易内容划分，房地产市场可分为： （1）租赁市场 租赁市场是对不同类型房地产的使用权进行一定期限和方式的有偿转让的市场。 （2）产权市场 产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。 第二节 房地产投资环境分析和市场供求分析 一、房地产市场分析的必要性 房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。 市场分析的必要性表现在以下几方面： 一是房地产投资决策需要市场分析（特别是开发投资决策，经验少、开发期间市场变化大、不确定因素多等） 二是房地产经营管理需要市场分析（经营策略和控制） 三是房地产价格策略的制定需要市场分析（定价时） 第二节 房地产投资环境分析和市场供求分析 二、房地产市场分析的限度 （一）市场分析的限制因素 1、费用的限制 2、时间的限制 3、技能的限制 4、偏好的限制（分析人员的主观偏好） 第二节 房地产投资环境分析和市场供求分析 二、房地产市场分析的限度 （二）市场分析的程度 进行市场分析的目的是对投资项目的现金流量及市场价值