物业管理思路报告.docxVIP

浩宁达物业管理思路（初稿）根据公司物业现状及管理要求和惠州浩宁达生产基地建设情况和物业管理需要，拟筹建的物业管理部在专业规范，科学高效的原则下，根据公司现状和未来发展要求，拟从以下几方面为框架依据展开日后的具体工作。请领导及和各位同事审阅并提出宝贵意见。一、工作目标1、在惠州生产基地入驻前，具备为惠州生产基地提供专业化、现代化的物业管理服务，保障生产运营的顺利入驻和未来的正常生产运转。2、建立形成一套完整的物业管理体系，为物业管理部以后的规范化化运作做准备；从物业管理角度盘活公司现有及未来的存量资产。3、借此提升现有物业项目的管理服务水平，为公司其他物业和公司整体的物业管理提供解决方案和服务体系。二、物业现状公司是电工仪器仪表、微电子及元器件领域集科研、开发、生产、销售于一体的国家级高新技术企业。公司拥有深圳、南京、北京、惠州大亚湾及分散于各地区物业。这些物业为公司的发展提供必备的基础性条件，而从当前公司所涉地区物业来看，物业分布分散，类型杂乱，物业利用不够科学规范，未能形成统一的管理和评价标准。并且从过往的情况来看，公司将物业资产仅仅视为生产资源，物业的利用价值尚有很大的提升空间。成立物业管理部，制定公司物业资产管理制度体系，集中、整合公司物业资源，对公司物业进行调配，提高物业使用效率，包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，改造固定设施、提升服务水平等从而使企业资产获得更有效的配置，在促进和保障公司生产经营的基础上提升物业资产优质化，达到资产保值增值的目标。二、管理运作模式1、根据公司发展之需求和公司现阶段实际情况，物业管理业务模块由公司内部自建自营物业管理部门（而非单独注册专业物业公司和聘请外部物业管理公司），一是更能根据公司及项目进展状况迅速实际的提供相关物业服务；二是有效节约物业管理服务成本；三是为以后公司物业管理业务模块的公司化运作做好准备。2、结合公司的现有组织架构，运营前期由物业管理部负责人直接对物业各职能的工作实施领导，步入正轨运营后逐步由各项目部物业责任人予以日常管理，以便于直接、全面、及时掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理过程，减少失误，提高工作效率。公司总经理及管理中心对物业管理部进行监督管理。运作机制流程图示：物业管理部门设立?公司内部员工调岗物业管理架构设定???物业管理验收与接管所需新员工招聘???物业管理制度设定员工上岗前培训??日常物业管理??月管理计划制定???周例会检查与落实??日常管理与考核???各职能部门????物业综合评定???部门架构图示：物业管理部负责人工程管理部综合管理部设备管理日常维护工程维修安保监控保洁绿化行政运营注：本架构在惠州生产基地具备验收前，将根据情况依据上述“运作模式”设置相应的部门，现阶段先成立筹备组，派驻设专业人员了解工程进展及设备安装情况，提前熟悉园区物业配置情况，方便日后接管、运行。管理架构示意图说明：1、对物业管理部整体实行“任务目标管理制”，对各项目部的管理，实行管理部领导下的责任人制；2、物业管理日常费用由物业管理部统一申请与调配，及涉及重大支出和采购事项由物业管理部与公司下辖责任部门申请与协商办理；3、工程管理部为公司各物业管理和生产园区提供技术、施工力量保障，并负责日常的设备维护、技术考核等工作；4、重大管理问题，物业管理部及时向总公司汇报，由总公司做出决策；三、各项管理规章制度健全、规范的管理规章制度是物业管理实施科学管理、提供优质服务的依据。物业管理部将逐步按照高标准质量物管体系要求制订完善规章制度，使物业管理部实现公司化、专业化、规范化的管理。1、公共性制度①、供水、供电等部门制定的管理规定；②、社会行为道德、职业道德。2、内部岗位责任制（岗位职责）各岗位的岗位职责，根据岗位性质、实际情况和需求出发，对公司现有的岗位职责进行修订、完善。 原则：权限与职务对等、责任范围清晰、描述准确、岗位无闲置。3、管理制度（逐步整合、修订、完善）①、员工行为规范，包括：《员工手册》、工作态度、服务态度、仪容仪表、举止行为；②、考勤制度；③、培训制度；④、文件档案制度；⑤、物料管理制度；⑥、印章使用管理制度；⑦、值班制度；⑧、突发事件的处理；⑨、合同签订规程；⑩、作业规程及记录表格。除以上所列，公司还将根据要求制订相应的制度，以适应公司各发展阶段的不同需求。4、管理人员考核制度：会同公司人力中心共同制订此制度。四、日常运作机制1、日常运作体系物业管理部在内部管理运作上，要求各职能部门、各责任人均明确分工，独立完成本职工作，通过相应的制度规程，起到互相协调、互相督促的管理手段。在职能部门具体运作中，部门责任人既是日常工作的指挥者，又是直接监督检查者，各项指令一经下达，执行责任人即开始运作，执行过程中的进展和问题及时反馈到物业管理部，供公司做出判断