物业设备的管理要点.docVIP

物业设备管理要点 物业设施设备 物业设施设备是指房屋及附属于房屋建筑的各类设施设备的总称。它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。 物业设施设备的分类：主要分为七大类。包括房屋与设施；强电系统；电梯升降系统；空调系统；给、排水系统；弱电系统；消防系统。 物业设施设备管理 物业设施设备管理是物业服务企业，根据物业服务合同约定和有关规定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋的共用部分及共用设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，提高它们的完好率。保证能正常使用，延长其使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对物业使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效率。 物业设施设备管理的目标 用好、管理好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率和完好率，是物业设施设备管理的基本目标。 具体为：保持设施设备完好，满足使用功能；确保物业使用人的安全；促进物业保值增值。 衡量物业设施设备管理质量的三个指标 房屋完好率：是批完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。 危房率：就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。 设施完好率：是指完好设施数量占全部设施设备总总量的百分率。 物业设施设备是否完好的基本标准为 结构与零部件完整齐全； 设施设备运转正常，满足使用功能； 设施设备技术资料及管理记录齐全； 设施设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象； 防水、防冻、保温、防腐、安全标识等措施落实、完整有效。 物业设施设备的管理意义 物业设施管理的意义在于以下几面，即良好的物业设施设备管理 可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作生活条件； 是延长物业作用年限、降低物业寿命周期费用，提高物业价值和使用价值，促进物业保值增值的有效手段； 是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要； 能提高物业服务的服务质量，为企业树立良好的社会形象，同时好能促进物业管理行业的健康发展。 物业设施设备档案及管理 物业设施设备档案主要包括：设施设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件以及设备运行、维修养护、修理改造的使用管理档案。 物业设施设备档案管理的目的在于：实施规范管理，便于事后追溯、还可以作为管理的依据。 设施设备档案的建立 新建物业项目设施设备基础管理档案的建立 设施设备原始技术档案的建立 设施设备原始档案技术资料的收集。主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的清单、物业竣工图纸、竣工资料和技术资料，设备生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等，承接方、安装人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档，永久保留以便按制度查阅使用。 设备基础管理档案的建立 设施设备的基础管理档案是随设施设备合同寿命保存的，它的主要包括：《房屋清单》、《共用设施清单》、《设备登记卡》。 其中《房屋清单》和《共用设施清单》是按照物业承接查验接收的清单进行核对，直接确认后形成的。《设备登记卡》是物业承接查验时，依据设备的铭牌上和装箱单的内容进行填写的，是设施设备的原始资料的真实反映。详见表达1---1 《设备清单》是根据《设备登记卡》的信息制作它主要用于方便设备管理，如管理人员随时查询、维修保养计划和配件采购计划使用应用。详见表2---2 表1---1 设备登记卡 管理处： 名称 编号 出厂时间 型号 号码 使用时间 厂家 安装 主要基、参数、规格 附属设备 随机 资料 数据单 合格证 其他 说明书 价格 随机附件及专用工具 1． 2． 3． 4． 5． 6． 7． 8． 重在变更记录 1． 2． 3． 4． 5． 6． 7． 8． 表1---2 设备清单 管理处： 序号 设备名称 型号 技术参数 产地厂家 安装地点 其他 备注 《设备台帐》是对重要的一、二类设备进行