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宁波写字楼办公市场分析报告 宁波市概况 一、宁波市自然地理 宁波简称甬，位于我国东海之滨，大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连，是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济中心。宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞县梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。余姚江、奉化江在市区三江口汇合成甬江，流向东北经招宝山入海。整个甬江流域，因雨量充沛，水资源丰富。 二、宁波市行政区划和人口宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区，宁海、象山两个县，慈溪、余姚、奉化三个县级市。全市总面积9365平方公里，人口549.07万人，其中市区面积2560平方公里，人口206.91万人。 三、气候环境 宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均气温16.2℃，平均气温以七月份为最高，达28.8℃，一月份最低，为4.2℃。全年无霜期一般为230天至240天，年平均降水量为1300毫米至1400毫米。五月至九月降水量占全年的60%。 四、宁波市综合实力 宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有制定地方性法规权力的“较大的市”，是全国历史文化名城、优秀旅游城市、环保模范城市和国家园林城市。综合实力在全国地级以上城市中居20位。 五、宁波市居民收入 2004年1—4月，市区居民人均可支配收入为6000元，比去年同期增长18.2%。 六、宁波市固定资产投资统计 2004年1-4月，全市完成全社会固定资产投资274.80亿元，同比增长60.8%。其中限额以上完成250.50亿元，同比增长65.2%。在总计中，工业投资完成128.65亿元，同比增长65.8%；房地产投资完成65.51亿元，同比增长64.9%。 七、宁波港口发展及前景 ?宁波港得天独厚的自然条件，使其迅猛发展。目前港口的通过能力和货物吞吐量均已超过亿吨。现有集装箱班轮航线100条，月航班480班。全球排名前20位的航运公司均已登陆宁波港。为客户提供报关、查验、金融、保险、船代、货代等一条龙服务。加快深水枢纽港和国际集装箱干线港建设，适应国际贸易和远洋集装箱运输发展的需要，宁波港还将规划建设多个超大型国际集装箱码头，到2007年，基本建成国际一流的深水枢纽港和国际集装箱远洋干线港，构筑上海国际航运中心深水外港，成为浙江省、宁波市的物流龙头，全面建成集装箱、矿石、原油、煤炭、液体化工5大中转基地和港口物流信息平台；全港货物吞吐量达到2亿吨，力争进入世界5大港口；全港集装箱的吞吐量将达到500万TEU以上，争取进入世界港口前15位，国内港口前4位。 分析： 目前宁波市大部分写字楼办公场所是以货代、货运、船务、海运等公司。宁波港口的持续发展可进一步带动宁波写字楼办公的供需。 宁波港已形成高速公路、铁路、航空和江海联运、水水中转等全方位立体型的集疏运网络，可促进其他行业的办公需求。 贰、宁波市写字楼概况 一、宁波市写字楼分布、供应量分析 写字楼区域分布 　宁波市其城区面积比起其他同类城市相对较小，因此写字楼的分布也较为集中，大致概括其分布主要集中于两区域和两线。 第一个集中区域为分布于天一广场周边的CBD区域，这一区域为宁波的中央商务区，也是高档写字楼的积聚地。周边集中了像：华联写字楼、中农信、中银大厦、世贸中心、保险大厦等一系列高档写字楼，因其特殊的地段优势，这一区域也是各进驻公司租用写字楼的首选之地。 另一集中区域为三江口区域，三区沿江而划，特殊的地理景观位置，也使许多写字楼沿江而立。 另外市区的两条交通大动脉也集中了一些办公写字楼。沿中山路有东海曙光、中山银座等。沿百丈路的有：会展中心、彩虹大厦、鄞信大厦等。 但随着宁波市政府提出的“东扩西拓，南居北工”战略思路的实施，宁波的城区面积不断扩大，部分小体量的适宜刚刚起步而又注重公司形象的中小企业办公的写字楼，在宁波的各区都有所呈现。 写字楼供应量区域分布比较 从写字楼供应量来看，海曙区数量最多，供应量最大，江东区次之，江北区最少。 2003年宁波写字楼交易情况（图示） 二、近几年宁波写字楼发展总述 宁波写字楼发展里程简述 与住宅一路走高的发展脉络不同，宁波写字楼市场有其自身的演绎轨迹，总体呈波浪状态发展。２０世纪９０年代初期，宁波写字楼曾有过一段繁荣史，但到了９０年代后期，行情就一直陷入低谷。由于楼宇规模较小、形式单一，有的现在还在消化。同时，宁波写字楼市场的价格也与其他地市有所不同。有些与宁波经济发展水平相同的城市，写字楼销售的价格往往要高出住宅价格的３０％～４０％，但宁波房地产市场上住宅价格却时常高于办公用房。这主要是由于以前写字楼市场的不景气，此类物业大多由“