金洲岛旅游开发中心项目投资可行性分析报告.doc

金洲岛旅游开发中心项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总论 1 1.1项目背景 1 1.2项目概况 1 1.3项目建设单位简况 2 1.4项目提出的理由与过程 4 第二章 项目建设的必要性 8 第三章 市场分析 10 3.1土地市场运行现状 10 3.2项目升值潜力分析与价格预测 14 第四章 场址建设条件 21 4.1场址现状 21 4.2场址建设条件 21 第五章 建设方案 28 5.1总平面布置 28 5.2道路工程 30 5.3给排水 34 5.4供配电及弱电 37 5.5燃气工程 42 5.6绿化工程 43 5.7消防 44 第六章 节能、节水、节约土地措施 46 6.1节能 46 6.2节水措施 46 6.3节约土地 46 第七章 环境保护 47 7.1编制依据 47 7.2环境现状 47 7.3环境影响 47 7.4综合治理及措施 47 第八章 项目的运作与管理 49 8.1项目运作模式 49 8.2项目运作思路 49 8.3项目管理 50 第九章 项目实施进度安排及招标方案 51 9.1项目实施进度安排 51 9.2招标方案 51 第十章 投资估算与资金筹措 52 10.1投资估算 52 10.2人工及主要建筑材料估算 55 10.3资金筹措 55 10.4投资计划 56 第十一章 财务评价 57 11.1财务评价依据 57 11.2收入估算 57 11.3税金估算 57 11.4成本估算 58 11.5资金来源与运用平衡分析 58 11.6偿债能力分析 58 11.7财务评价结论 58 第十二章 社会评价 59 12.1项目对社会的影响分析 59 12.2项目与社会的互适性分析 61 12.3社会风险分析 62 12.4结论 62 第十三章 风险分析 63 13.1项目风险因素识别 63 13.2风险评估 63 13.3降低风险的主要措施 65 第十四章 研究结论与建议 66 14.1结论 66 14.2建议 66 附表 附表9-2： 项目总投资使用与资金筹措表 附表10-1：收入表 附表10-2： 总成本费用估算表 附表10-3： 利润与利润分配表 附表10-4：项目投资现金流量表 附表10-5：贷款还本付息计算表 附件 附图： 附图1：总平面布置图 第一篇 总论 1.1 项目名称及概况 1.1.1 项目名称：XXXX金洲岛旅游开发中心项目 1.1.2 主办单位：XXXX市XXXXXX有限责任公司 1.1.3 项目概况 本项目位于XXXXXXXX县三门镇湖坪村与堂市乡湖塘村交界处，东面的湘江，水面宽广，鳞波荡漾；三面环水，地理位置优越，公路和水路交通非常便利。尤其是XXXX航电枢纽的建成，使湘江XXXX县段水位明显抬高，水面更加宽阔，是一个风景秀丽、人文气息浓厚的旅游胜地。 项目总用地面积125596m2，总建筑面积63500 m2。分为酒店，会议中心，娱乐休闲中心，餐饮中心，贵宾楼，渡假别墅，行政办公，职工宿舍，码头、管理用房及其它共九大部分。 气象条件: XXXX县属中亚热带季风湿润气候区，具有明显的季风气候，并有一定的大陆特征。气候湿润多雨，光热丰富，四季分明，表现为春温多变、夏多暑热、秋高气爽、冬少严寒、雨水充沛、热量丰富、涝重于旱。年平均气温为19℃，月平均气温1月最低约5℃、7月最高约29.8℃、极端最高气温达40.5℃，极端最低气温-11.5℃。年平均降雨量为1409.5mm，日降雨量大于0.1 mm的有154.7天，大于50mm的有68.4天，最大日降雨量195.7 mm。降水主要集中在4~6月，7~10月为旱季，干旱频率为57%，洪涝频率为73%。平均相对湿度78%。年平均气压1006.6 hpa，冬季平均气压1016.1 hpa，夏季平均气压995.8hpa。年平均日照时数为1700 h，无霜期为282~294天，最大积雪深度23 cm。常年主导风向为西北偏北风，频率为16.6%。冬季主导风向西北偏北风，频率24.1%，夏季主导风向东南偏南风，频率15.6%。静风频率22.9%。年平均风速为2.2 m/s，月平均风速7月最高达2.5 m/s，2月最低，为1.9 m/s。按季而言，夏季平均风速为2.3 m/s，冬季为2.1 m/s。 地质条件:该片区地貌由河流冲积小平原和小山岗构成，分别占39.3%~60.7%，东北部沿江一带多为河漫滩地，地势平坦，海拔一般40m左右；西南面多为小丘岗地，地势略高，丘岗海拔一般100m左右。 该片区土壤类型分自成土和运积土两大类，自成土以砂壤和第四纪红壤为主，广泛分布于丘岗地；运积土由河流冲积、沟流冲积而成，经人工培育成水稻田和菜土，分布于沿江一带。本项目所在地上述两种类型土壤兼而有之，土壤组成