合肥市天鹅湖畔地块项目建设可行性研究报告68页2009年.doc

合肥天鹅湖畔项目可行性报告 目 录 一、合肥市宏观发展概要 2 （一） 合肥整体情况 2 （二）合肥城市发展 3 （三） 合肥市经济环境 5 （四）合肥市人口分析 9 （五） 合肥市未来规划 9 （六） 合肥市宏观发展总结 11 二、房地产政策研究 12 （一） 2009年全国性房地产政策 12 （二） 2009年合肥市房地产政策 13 三、合肥市房地产住宅市场发展研究 15 （一） 合肥市房地产发展 15 （二）合肥土地市场 15 （三） 合肥市房地产开发投资 16 （四） 合肥市房地产新开工面积分析 16 （五） 合肥市商品房销售情况分析 17 （六）合肥市未来住房需求研究 21 （七）合肥市房地产前景预测 21 四、合肥市政务区房地产住宅市场研究 22 （一）合肥房地产板块的划分 22 （二）2009年政务区房地产市场分析 22 （三） 政务区未来房地产展望 25 （四）政务区在售楼盘情况 25 （五）政务区房地产市场总结 27 五、合肥市高端市场研究 27 （一） 合肥别墅项目市场研究 27 （二）合肥高层高端项目市场研究 34 （三） 合肥高端消费者研究 45 六、项目地块概述 48 （一） 项目地块概况 48 （二） 项目地块区域环境分析 49 （三）项目地块分析 52 七、项目市场预测 65 （一）预测目的 65 （二）典型城市的启示 65 （三）项目比较选择的原则和依据 66 （四）商品住宅的选择比较 66 （五）项目普通公寓价格的推算 67 （六）项目近远期价格预测 68 一、合肥市宏观发展概要 （一） 合肥整体情况 合肥是安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限，2008年全市常住人口为486.74万人。 （二）合肥城市发展 由于政策的推动及紧邻长三角的区位优势，合肥正成为长三角组团城市之一。 越来越多的制造、电子、汽车等企业开始转移到合肥。机场、铁路、轻轨、主干线、经济开发区的建设，让合肥城市建设处于前所未有的高潮期。 1、合肥市2006-2008年城市发展状况 1.1 政策优势 建立市政中心，简化工商业报批流程；为现阶段优势工业及优势商业提供市政配套支持；降低工商业检验标准。 1.2 交通支持 改造市中心城市主干道为八车道；修建市区高架道路；立项城市轻轨；改造合肥火车站容量；开通合肥-上海及江苏内动车组；预开通合肥-武汉、合肥-郑州动车组；修建新桥国际机场，预计2011年建成。 1.3 工业增长 合肥受到国际高档汽车配件制造商的青睐；合肥逐渐成为中国白色家电最大生产基地；鼓励信息电子产业从南方城市迁移至合肥。 1.4 区位优势 2008年合肥市被接纳为长三角城市，享有长三角城市发展待遇；合肥成为新兴的南北运输要点；全国经济发展重点从南北轴线变更为东西轴线。 2、合肥市未来城市发展状况 2.1 合肥市经济发展情况 ●人均可支配收入年均增12% 　　今后5年，沿海发达地区产业向中西部地区转移的速度加快，中部崛起战略在加速推进，为后发地区的发展提供了新的契机。这些都为合肥市进一步发挥已有的区位、交通、科技、产业和环境等优势，谋求更好更快发展提供了广阔的空间创造了条件。合肥市东向发展将取得新突破，以构建省会经济圈为起跳点，与长三角地区实现良性互动发展，成为沿海地区产业资本转移的首选地之一。利用外资质量和水平全面提升，开放型经济加速发展；新型流通业态、物流、旅游、会展、金融等产业发展水平进一步提高，基本建成区域性商贸物流中心、旅游会展中心和金融中心。 　　通过“工业立市”战略的强化，合肥市基本形成优势产业格局。家电、汽车、装备制造等重点产业集群形成较强竞争力，培育千亿产业一个、500亿以上产业两至三个；电子信息、新材料、新能源等产业加速发展，高新技术产业增加值占全市工业增加值60%左右。开发园区发展实现新跨越，三大开发区综合实力继续提升，县区工业园区特色产业集群更具规模。农业多种功能得到开发，农业现代化进程进一步加快，实现城郊型农业向现代都市农业转变，合肥市未来的工业区主要集中在城东区域，目前正对城东居民进行大规模的拆迁安置，未来合肥市的工业产业产业会逐步的迁移到城东。 　　合肥市未来5年主要奋斗目标是，到2012年，地区生产总值年均增长16%以上，人均生产总值达到6万元；财政收入年均增长15%以上；城镇居民人均可支配收入年均增长12%以上，农民人均纯收入年均增长13%。 2.2 合肥市城市建设 未来5年，合肥滨湖新区拓展区初步建成，基本建成区域综合交通枢纽和“141”城市框