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市场调研报告 2006年1月20日 亚森地产机构 目 录 前言 第一部分 东莞宏观地产市场 第二部分 桥头镇地产市场调研 一、桥头镇概况 1、区位 2、文化 3、经济 二、重点楼盘对比 1、调研范围 2、建筑形式及物业类型分析 3、户型统计分析 4、户型设计分析 5、项目自身配套及物业管理分析 6、价格分析 7、客户群体分析 8、销售情况分析 9、对比小结 第三部分 常平镇地产市场调研 一、桥头镇与常平镇的对比 1、桥头镇与常平镇的差异 2、外销常平的可能 二、东莞常平镇概况 1、常平镇概况 三、宏观经济调查及分析 1、经济发展 2、经济运行的成效 四、常平镇房地产市场总体供求状况 1、建设新型生态城市的总体规划 2、加大土地储备数量、控制开发总量 3、2004年常平镇房地产投资速度加快 4、施工面积剧增 竣工面积趋减 5、商品房空置压力不大 6、常平镇房地产泡沫初现 7、常平镇房地产未来发展趋势分析 8、常平镇房地产整体状况及住宅市场分析总结 五、常平镇总体住宅市场 1、常平镇户型及面积特征分析 2、常平镇各楼盘配套及园林分析 3、供给特征分析 六、常平镇整体价格分析及价格走势分析 1、常平镇楼盘价格统计 2、常平镇住宅房地产价格稳中上升的趋势 七、客户群体分析 1、常平镇在售楼盘的客户群统计分析 八、凯达新城常平潜在客户群的区域分析 1、客户群构成图 2、主要辐射区域概况 3、常平潜在客户群构成分析 第四部分 企石地产市场调研 一、东莞企石镇概况 1、企石镇概况—120平方米的单位 通过调查，各楼盘的户型配比形成一定的差异互补：总体而言，石竹山水园一期的户型则以二房为主，占52%之多，其次为三房户型，占42%。可以看到，从户型配比上而言，凯达华庭是采用较为传统的设置比例，而石竹山水园则做出了一些突破性的尝试，以二房为主打户型，形成市场差异，挖掘年轻一族的客户群，满足灵活的首次置业或投资置业需求。 4、户型设计分析 金椅豪园124.87平方米的三房二厅二卫，主卧270度大窗，另外还设有三个阳台；其168.23平方米的四房二厅三卫加工人房单位，带入户花园，客厅圆形设计，270度大窗设计，主卧270度转角露台设计，并带主卫及衣帽间，形成套房设计。石竹三水园的二房、三房都带有入户花园，且部分单位为跃式户型 结论：大露台、入户花园、跃式、复式设计已经成为楼盘的亮点，但错式阳台、露台等设计仍然是市场的空白，可成为市场新亮点设计。 5、项目自身配套及物业管理分析 项目名称 自身配套 物业管理公司 物业管理费 （元/m2） 物管内容 石竹山水园 20万平米的商业街、会所、8万平米的中心湖、商务酒店、北师大附属学校 东莞市金盛物业发展有限公司 1.6元/m2 宝安、保洁等内容（有探头），智能化管理 金椅豪园 会所、双语幼儿园、异国风情商业街 深圳市金地物业管理顾问 1.8元/m2 智能化管理 结论：完善的自身配套才能支持大规模综合型项目的开发 自身配套：由于各项目均俱备较大规模，因此在自身配套上均进行了相应的配备，各楼盘都配有会所，园林，景观，石竹山水园还配有8万平米的湖景及东南亚风情园林、商务酒店及北师大附属学校，成为营销亮点。 物业管理：区域内小高层物业的管理费都为1.5-2.0元/m2。管理服务的内容上还没有新的突破，基本是满足常规物管服务，石竹山水园运用了骑警巡逻，全智能化的管理方式，金椅豪园聘请了知名的金地物业管理公司担任物业管理顾问，提高了自身营销的亮点。 6、价格分析 项目名称 均价（元/m2） 石竹山水园 2500（毛坯价） 联排别墅3600 沿湖别墅4800 金椅豪园 2700(毛坯价) 结论：整体市场价格稳步上升 调查项目均按毛坯房定价，各楼盘均价差别不大，保持在2600元/m2上下，且位于东莞全市平均均价2767元/m2以下，二房总价约在18万左右，三房总价约在30万左右。在东莞整体市场价格稳步上升的市场背景下，桥头的房价也俱备一定的提升空间，这一方面要从产品品质上进行提高，另外要加大挖掘跨区域客户以及外销客户，从而实现价格的走高。 7、客户群体分析 项目名称 客户群体分析 石竹山水园 本地人、企石人、工厂里的管理人员、少量外销 金椅豪园 供电局、医院员工、香港人、工厂里管理人员、本地人 结论：以本地人为主的客户群 三个项目的客户群体均以本地人为主，次主流客户群体各有偏重。这是由各项目所处地段和户型设置决定的。 石竹山水园：项目地处桥头镇和企石镇的交接处，客户群中有一部分为企石人，加之该项目周