大观商业城场市调查.docVIP

大观商业城B1/B2座商业调查情况 项目区位 项目位于小西门商圈，东临城市主干道西昌路，南临大观街，西临城市主干道东风西路，北临大观鞋城。 周边配套 项目东部以大超沃尔玛、肯德基、手机销售、工商银行及小吃店为主；南部以零售商家为主；西部以手机卖场为主；北部为大观新鞋城，主要以衣服、鞋子等服装销售为主； 项目现状 项目周边布局 大观商业城共分为A、B、C、D、E、F六个商业区，大部分商业以摊位形式布点销售； 本项目位于F区，为B1、B2座办公楼的裙楼商业部分； 本项目为4层集中商业，共4个主要出入口，目前为五星电器商家统一经营管理。 项目经营情况： 一层/二层（五星电器内部商户）：一层以小家电为主，二层以大家电为主。 三层/四层（外部散户经营）：三层在经营商户为超越健身、昆明观西健身器材销售公司、辛勤三成教育、品斛堂、按摩保健店，仅50%的商户营业；四层商户目前已停业。 周边市场租售情况 分级市场周边项目租售情况 分类 位置/项目名称 物业 租金（元/㎡/月） 售价（元） 本项目 小西门B1、B2座 3楼商业 80 - 一手市场 保利六合 底商 - 30000 人民路壹号广场 集中商业-1层 - 30000 二手市场 大观商业城 商业街街铺 514 - 1楼商业 366 - 临街商铺 230 - 德克士2楼商业 128 - 集中式商业1楼 118 - 大观商业城一层1、2号 - 86111 小西门临街商铺 - - 150000 租金： 根据市场调查，目前本项目3楼平均租金80元/㎡/月； 大观商业城集中卖场1楼租金在110-200元/㎡之间，临街商业租金集中在200-500元/㎡ 之间； 销售： 目前项目周边在售一手房项目仅保利六合（商业以社区底商为主）、人民路壹号广场（目前仅售集中商业-1层），目前市场平均售价为30000元/㎡； 大观商业城因为昆明较早的商业中心，商圈成熟度高，故该临街商铺销售价格偏高，价格为8-15万/㎡间不等。 本项目合理购买价： 按本项目租金反推：以15年回报率测算，购买价格应在14400元/㎡以内； 按一手商铺售价反推（1楼商铺高于周边商铺1.1，楼层商铺定价为1：0.65计算），以30000元为一手商铺平均价格，则反推本项目三楼购买价为13943元/㎡ 按二手商铺售价反推（根据一手商铺价格计算原则），取二手商铺最低值80000元/㎡，则反推本项目三楼购买价为37000元/㎡（与目前商铺租金不成正比），故不选取该类比较法。 项目优劣分析 优势： 区位：位于小西门商圈，为昆明较早的商业区，较为成熟； 知名度：小西门商圈为昆明人耳熟能详商圈，具有先天优势； 交通：东风西路、人民中路、西昌路三条主干道通达，且地铁三号线站口距离本项目仅5分钟脚程，交通便捷； 配套：沃尔玛、肯德基、大观商业广场等成熟商业配套，人气较旺； 本体优势：大观商业城正大门直梯直通三楼，人流导入较为顺畅，且本项目共4个主入口（其中一个入口为大观小吃街核心区域），人流聚集效果较好。 劣势： 本项目三楼由于商业规划布局及整体形象不匹配等因素影响（一、二楼为五星电器卖场、3-4楼为散户经营），三楼仅50%商户在营业，4楼已停业，对该物业具有一定的影响； 据了解五星电器租金即将到期，有整体撤场的可能，对整体物业未来经营具有较大影响。 风险： 则该物业目前经营难度较大，不排除整体撤场的可能，招租具有一定难度；且由于前期定位及商业布局不规则，形象大打折扣，后期品牌宣传及推广投入成本较高；1-4楼为整体项目形象，若拆分开管理经营，无法做到统一，对整个项目的招租租金或溢价销售具有重大影响. 西昌路 大观街 东风西路 本案 本案 本案 项目进出口位置