【铸剑标准-04】社区商住协同标准研讨.pptx

投融资与营销管理部 2012年4月 【铸剑标准-04】 社区商住协同标准 在房地产行业的下半场，客户需求回归刚性，项目的居住属性成为更本质的竞争要素。 2012年“目标与行动”沟通会上，集团提出“盖有人住的房子”的战略目标，如何结合客户需求，打造可持续经营的社区商业配套，并通过社区商住的有效协同，提升全项目价值，成为我们亟待研究的重要课题。 本标准从商住协同的角度和营销视角，以满足客户对商业配套的需求，实现社区商业配套的可持续经营，并提升全项目价值为目标，通过社区商业配套定位、相互协同的商住运营安排和在营销环节的价值提升等方面，提出工作要求和参考标准，希望为“盖有人住的房子”的战略实践提供一定的参考。 我们以总部、一线公司、铸剑法师的“1+1+1”合作模式共同推动铸剑标准的制定：由总部牵头、一线参与，通过各城市走访和访谈，结合各公司铸剑行动成果，并由铸剑法师最后完稿。在商业领域的探索，我们仍处于初步阶段，也期待更多社区商业配套的成功实践，不断修正和完善本标准，成为我们成功实践的总结和开放交流的平台。 前言 1、经营导向的商业定位 3、配套价值的营销呈现 社区商住协同标准 社区商住协同标准 2、商住协同的运营安排 2.1项目开放期的前置呈现 2.2首期交付时的配套落地 2.3商住协同的持续经营 3.1 设置配套导示系统 3.2 开展销售现场宣传 3.3 借力商家提升价值 1.1客户需求分级，明确业态定位 1.2商家需求调研，确定经营条件 铸剑标准 结合项目属性，综合考虑客户、商家和公司经营的需求，以可持续经营为导向，对商业的规模、业态进行准确地定位，为商业的可持续经营和提升项目居住价值奠定基础 标准动作 1.1客户需求分级，明确业态定位 客户对于社区商业配套的需求，分为应急型、便利型、愉悦型等三个层次，应结合项目品类特征，对客户三个层次的具体业态需求进行详细的梳理，以便为项目的业态定位提供客户基础。 对于客户需求的研究不应仅局限在本项目住户，应从商业体量和辐射范围角度，关注周边住户需求。 因地制宜的在业态分级表中选取与之相匹配的业态作为项目的必备业态；有条件的项目可考虑选择引领型的业态，塑造商业配套居住价值标杆 1.2商家需求调研，确定经营条件 社区商业的业态定位不仅要考虑住户需求，还应综合考虑商家的经营条件的需求。 1.经营导向的商业定位 应急类 便利A级 便利B级 便利C级 愉悦需求基础级 愉悦需求 丰富级 客户需求调研 制定业态分级 低 需求程度 高 同业态至少3家，通常5家以上，视业态特点最大限度满足客户需求，如服装，可能超过30家 休闲小吃：特色小吃、零食、饮品、甜品 服饰：外贸服装店、童装、女装、服饰、手袋店、家居饰品、男装等 文化娱乐：书店、影音、玩具、早教中心、辅导中心、康体、咖啡、精品店、化妆品 包括各类别业态，同业态至少1~2家店 偶然需求，社区店相比社区外有明显消费便利 家政中心、物业中心、修鞋店、烟酒专卖店、凉茶店、熟食店、美甲店、沐足店、按摩店等 需求频次略低，或并非所有人所需 面包蛋糕房、水果店、餐厅、五金店、文具店、美发店、美容店、干洗店、邮局、家电/电脑维修店、幼儿园等 需求频次高，几乎每家、每日均需 菜场、综合超市、早餐店、桶装水等 即使发生频次不高，如周边没有，严重影响生活便利 药店、银行 对项目商业辐射范围内的客户进行需求业态调研，为后期业态定位奠定基础 结合项目周边市场环境，按客户需求程度分为应急型、便利级和愉悦级3个等级，制定业态分级表，为业态定位提供基础 案例 分析 1.经营导向的商业定位 资料来源：调研公司成果 标准动作 1.1 客户需求分级，明确业态定位 长春1948 设计、营业 标准评估 1.经营导向的商业定位 向目标商家了解合作意向，确保选定的业态满足目标商家的选址要求和营业标准，让目标业态的招商具备可行性 长春1948在定位完成后，举行目标商家座谈会，既宣传项目，又可验证商家的合作意向，并了解各业态的工程条件，针对性的完善硬件标准 案例 分析 标准动作 1.2商家需求调研 确定经营条件 资料来源：长春公司上报 Title Title 商家座谈会 名称：万科◆长春1948 文化时尚餐饮沙龙 时间：2010年7月23日 地点：鸿石国际大厦2F（蓝山临时售楼处） 参加人员：包括唐宫、蕉叶在内的外地餐饮龙头企业负责人及长春本地20余家餐饮企业董事长在内的30个商户代表 选址要求沟通 设计标准评估 业内专家访谈 长春1948在明确了商业配套定位后，邀请业内专家进行了访谈，了解目标业态的工程条件，并及时升级原配套的电量、空调标准，避免目标业态落地时可能出现的硬伤 意向摸底 设计评估 项目展示 1.经营导向的