拱墅区桃园单元R21-15地块项目可行性研究报告.docVIP

拱墅区桃园单元R21-15地块项目 第一章、项目概况 一、项目概况 1、项目名称 拱墅区桃园单元R21-15地块 2、主要经济指标 地块经济技术指标 项目 单位 数量 备注 用地面积 M2 57383 　 R21-15 83.9亩，R22-17 2.17亩 　 容积率 　 2.74 R21-15容积率2.8，R22-17容积率0.5　 M2 197118 　 地上可售住宅面积 M2 137557 地上建筑面积-物业-社区-商业 地上建筑面积（计容） M2 154934 R21-15 156542.4㎡,R22-17 737.5㎡　 排屋 M2 0 　 小高层 M2 0 　 高层 M2 137557 　 商业用房 M2 15493 地上建筑面积的 10% R21-15地块15728㎡R22-17地块738㎡ 　 物业用房 M3 1085 总建筑面积的 0.70% 　 　 社区、养老、公厕用房 M2 799 每百户 30 养老用房20/百户，公厕60M2 地下建筑面积 M2 42184 地下车位数* 40方 　 其中 住宅地下车位 个 1055 90平方以下1:0.8,90-140平方1:1.1 居住总户数 户 1477 根据户型配比表调整公式 地上停车位 个 117 10% 本项目开发条件受7090政策和建筑限高85米规划限制。容积率为2.7，为集约型用地条件，由于周边配套成熟完善，不远处的半山公园风景优美，该地块又与市中心无缝连接，整个城北地区升值潜力大，发展前景好，所以本项目是客户难得的优质选择，项目可以开发高层住宅来满足大量居民的购房需求，汽车北站的存在，也可以带来杭州市北面其他城市的一些潜在客户。 3、地块位置 宗地区域图 宗地分布图 地块周边有景观资源较为优越；而所属的，未来规划已经十分详尽，桃源新区居住环境日渐改善，人气集聚，商业兴旺，将成为拱墅区级交通中心和经济增长股，在城北具有独天得厚的区位优势本项目紧邻沈半路、临丁路交汇处，临丁路直通临平副城，连接杭城一纵——“秋石高架”，沈半路——半山路（320国道）通往绕城高速出城区，规划北秀街连通金昌路衔接康桥区块和运河新城，交通便利。桃源新区内规划建有一个拥有7条线路的公交中心；地铁四号线过桃源新区内部，且设有桃源站。 医疗：紧邻项目1公里有杭州市第一人民医院分院，二公里范围内有浙江省肿瘤医院、杭钢医院、半山人民医院、杭汽轮医院等多家医院，可满足医疗所需。桃源新区内规划有5万方的市级医院。 　　商业：本项目二公里范围内有世纪联华、世纪华联、大润发等生活超市，且桃源内规划有1个农贸市场，可满足日常所需。 教育：项目邻近半山，内有幼儿园、小学、中学，可满足基本教育所需。桃源新区内规划有1所中学，2所小学，3所幼儿园。 桃源地块景观资源丰富，位于地块北部的半山风景区，林木葱郁、景色优美，位于地块内的下塘河、二号港等河网水系，经整治建设后，将共同构成本规划地块外部及内部重要的景观资源，整个地块依山傍水，居住环境宜人，堪比“世外桃源”。 产业发展 2012年，杭州拱墅区十大产业实现增加值178.43亿元，同比增长15.1%，比全区GDP增速高出4.6个百分点，十大产业增加值占全区GDP的比重为46.17%，比2011年提高0.78个百分点。与杭州市平均水平相比，十大产业增加值增幅高出市平均水平1.5个百分点，占GDP的比重高出市平均水平1.2个百分点。拱墅区目前已经明确提出了“一城一村一区十大综合体”的发展计划。“一区”即桃源新区，规划总面积约173公顷，建筑面积200多万平方米，距市中心武林广场约9公里。建成后，将成为杭州主城北部具有鲜明时代特征的现代大型商贸居住区。 目前区域已有万科、绿城、朗诗、滨江、中铁建等房产大鳄入驻，政府也在快速地使附近的工厂搬迁，区域关注度和开发热度与日俱增。从投资环境分析看，本项目具有较大的可行性。 2、市场可行性结论 政策方面，进入2013年，楼市在经历了2012年的大起大落之后，迎来了相对平稳的一年，限贷限购的政策依然延续，20%个税虚惊一场……楼市发展进入了恢复元气阶段，2013年三季度，PMI指数、固定资产投资等指标有所回升，第四季度可能下行，宏观经济弱复苏局面仍在继续，在中央“宏观政策要稳，微观政策要活，社会政策要托底”精神指导下，预计第四季度货币政策，房地产调控等宏观政策仍将以稳为主，给房地产市场量价提供动力。 从市场走势角度来看，随着国五条政策效应的逐渐淡化，三季度价格涨幅再度扩大，成交量稳回升。2013年上半年杭州十区商品房成交量为42017套，同比2012年上半年上升了13.11%，不仅成交量增多，杭州市拱墅区房价更是直线上升，目前已经