南坪恒滨项目营销推广建议书【13页】.docVIP

南坪恒滨项目营销推广建议书 项目地段分析项目位于南坪南路,项目位于南坪旧车交易市场与海德大酒店之间.项目两个临主干道面长度分别约为200米与190米,地块略呈现梯形壮.本项目为南坪区规划的3号步行街的干线上,其主要商业项目除本项目外,尚有协信的百秀城项目.因此本项目在南坪商圈的建设过程中,具有极其重要的意义.本项目地块与百秀城地块遥相呼应。具有良好的地利条件。项目位于南坪南城大道中段，一条主要交通干线从项目正前方穿过，在临近百事达汽车销售中心旁的城市只干道尚未形成。而本项目正面主干道又被公路绿化带划分为单向通道。从这个角度而言，本项目地块交通组织体系有一定缺陷。而如果步行街将来形成后，能够将机动车道路封闭，仅供人群通过，形成人流双向循环街道，则本项目的交通组织体系即变的比较优良。南坪区规划为一点四线，点为中心转盘区域，四线为四条步行街。转盘处为南坪商业的核心地带，现在商业已经十分发达，第一号步行街与二号步行街的轮廓与雏形已基本形成，商业设施与业态业种也已经基本成型。而本项目所在的三号步行街尚未真正启动，商业格局也没有形成，而转盘与一、二号步行街由于率先形成，已经抢占了主要的商业市场，三号步行街将面临商业尴尬，因此从这个角度而言，本项目地段存在理论步行街优势，但这种优势要转化为现实，要受若干外件条件的制约。综合评介本项目的地段应为，本项目地段存在理论上或者远期步行街的优势，但是由于制约条件太多，影响因素过于复杂，因此把本项目地段视为距离南坪核心区域约1000米左右的城市商业边缘中心地段更能准确本项目地段目前的市场地位。2—2、项目地块分析本项目地块呈梯形壮，靠近海德酒店端为梯形的顶部地段，宽度较窄，可使用的建筑用地长度仅约20米左右。在靠赢丹花园面有约5米堡槛，项目后面有城市只干道，即将营建的塔楼的上端部分可看江，该面拥有景观优势。在临百事达汽车销售站面有规划50米宽的城市只干道。由于本项目有两面临街面，且长度分别约为190米、200米左右，因此本项目做商业有相当的优势，只是项目拥有10米以上的高差，不仅让本项目的建筑摆放增加了难度，同时也使的本项目临百事达汽车面的街面价值打了折扣总体评介：本项目地块的梯形形状，与10米左右临街面高差，使得本项目地块的价值受到了一定程度的影响。同时增加了建筑体摆放的难度，但是如果在建筑设计方案中，能够通过对高差的有效利用，形成小区景观，即可最大限度的弥补由于高差与异形给项目带来的价值损失。2—3、产品功能设计由于本项目地段与地块的特性的有效结合，决定了本项目产品使用功能的多样性。从理论上看，本项目地段具有三种使用功能，即纯商业使用功能，纯居住功能，与商住混用功能。但是在实践中，由于受市场环境与地块面积的制约，本项目作为纯商业功能出现，风险极大。因此本项目实际可能的建筑形式，只可能是商住与纯居住两种可能。本项目功能定位为商住的最大好处是实现项目价值最大化。同时发展商可以通过良性的商业规划与定位，提升整个项目的档次与层次感。只要在商住面积配比上不失调，商住功能规划上互不干扰，项目依然可以同时获得较好的社会效益与品牌效益。本项目功能如果定位为纯居住功能，形成纯粹的居住小区，由于本项目地段的珍稀性，使得本项目极有可能成为楼市珍品，使发展商的社会效益与品牌效益发挥到极限，同时发展商资金回笼速度最为快速。总体评介：发展商在对本项目产品功能设计过程中，应结合发展商公司运行战略，结合两种方案的优缺点进行评估，最后决定采取符合发展商公司总体运行战略的产品功能策略。2—4、产品形态设计与经济测算由于地块的特殊性，与产品功能规划上存在的二重性，因此本项目的产品形态设计上，也存在二种以上的方案，下面我们推荐两种最为合理的方案：方案一：作为纯居住小区的设计方案如果本项目作为纯粹的居住小区来对方案设计，从小区环境最美化的角度来进行设计，则应该留更多的绿化面积，建议小区总体规划思路采用当今最为流行新城市主义规划的原理，充分强调小区共享空间景观与每户房间的呼应，做到景观规划上的均好性与单元房型均好性的合理结合；而在建筑体设计中，建议采用西方最为流行的解构主义与新现代主义的手法来表现（理论越先进，其地域性越弱）？从小区规划与建筑体本身上，将小区营建为一个现代性十足的都市核心高品质居住区，从而达到有效提升发展商的商业价值与品牌运营价值。如发展商采用该方案，则建议发展商采取低层全架空的方式，景观设计中对水体进行精雕细琢来突出本项目在整个楼市的独特性，唯一性与珍稀性，从而提升本项目的经济价值与社会价值。采用该方案在营销中的优劣势分析：优势分析：1、产品的唯一性，在整个重庆楼市，城市中心地带，尚没有全架空低层的小区出现。2、产品的纯粹性，作为纯粹居住小区，其居住品质当与郊外大盘相比。