街坊土地地块项目可行性研究报告.docVIP

项目总论 项目背景 (1) 项目名称 X市X区钦州北路243街坊土地地块项目可行性研究报告 (2)研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号） 《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号） 《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） 《X建设工程价格信息》 企业提供的相关资料 (3) 项目建设规模和内容 根据《X市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2009）第1号）及X区钦州北路243街坊6/1、6/2地块挂牌文件 项目用地经济技术指标如下表： 表1：项目经济技术指标 单位：㎡ 项目名称 布吉镇岗头村金圆水库周边土地项目 总用地面积（m2） 26,468 建设用地面积（m2） 26,468 总建筑面积（m2） 52,936 建筑容积率 2 建筑覆盖率 45% 绿化率 30％ 其中：住宅（m2） 50289 商业（m2） 2645 资料来源：《X市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2009）第1号） X区钦州北路243街坊6/1、6/2地块挂牌文件 可行性研究结论 (1) 市场预测 项目位于X区钦州北路243街坊，属X内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。 项目规模较大，周边有宝山置业、X城投、宝地东花园、海X、现代星洲城等大型企业、楼盘，X内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目市场前景较好。 (2) 项目建设进度假设 项目假设前期规划从2007年1季度起，分一期开发，项目开工计划时间为2007年2季度，竣工时间预计为2008年3季度，2008年4季度销售完毕，总建设周期为1.75年。 (3) 投资估算和资金筹措 投资估算 按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为54,159.08万元，详见下表： 表2：项目总投资估算表（以稳健土地取得方案为测算基准） 序号 项目名称 总额（万元） 单价(元/㎡) 占总投资比例 1 土地成本 32,096.16 6,063.20 59.3% 2 前期工程费 397.02 75.00 0.7% 3 建安工程 12,281.152 2,320.00 22.7% 4 管理费 1,343.23 253.75 2.5% 5 不可预见费 691.76 130.68 1.3% 6 其他费用 502.89 95.00 0.9% 7 公用设施专用基金 274.21 51.80 0.5% 财务费用 324.36 61.27 0.6% 8 销售费用 2,179.64 411.75 4.0% 9 销售税金 4,068.66 768.60 7.5% 10 合 计 54,159.08 10,231.05 100.0% 注：1、单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。 2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。 项目总投资为54,159.08万元，其中自有资金35,571.90万元，银行融资5,300万元，销售回款13,287.18万元。 表3：项目资金来源表 序号 项 目 资金(万元) 比例 1 自有资金 35,571.90 65.7% 2 银行融资 5,300.00 9.8% 3 销售收入 13,287.18 24.5% 4 总投资 54,159.08 100.0% (4) 项目综合评价结论 项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。 表4：项目主要经济技术指标（以稳健方案为测算基准） 序号 项 目 指标 单位 1 占地面积 26,468 平方米 2 总建筑面积 52,936 平方米 3 项目总投资 54,159 万元 4 项目经营收入 72,655 万元 5 利润总额 18,496 万元 6 税后利润 12,392 万元 7 投资利润率（税前） 34.15% 8 投资净利润率（税后） 22.88% 9 财务净现值 7,781 万元 10 财务内部收益率（FIRR） 21.8% 注：上表中为住宅销售率为100%、商业销售率为90%的情况下的经济效益指标。 项目投资环境和市场研究 投资市场分析 (1) X市宏观经济分析 表5 XGDP及其增长率 指标/年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 GDP 2462.57 2902.2 3360.21 3688.2 4034.96 45