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上篇 房地产项目全程策划
第一章 房地产项目全程策划概论
一、策划的含义
1、含义：是一种程序，是种运用脑力的理性行为，是针对未来要发生的事情作当前的决策。
2、内涵：是在现实所提供的条件的基础上进行谋划;
具有明确的目的性；
可以比较与选择方案；
是按特定程序运作的系统工程。
3、房地产项目的策划：从发展商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划。
二、房地产策划的本质、地位及其作用
1、本质：根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。
2、特征：地域性；系统性；前瞻性；市场性；创新性；操作性；多样性。
3、地位：
? 为房地产业创造社会价值和经济价值；
? 充当房地产企业的智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。
? 贯穿项目始终，为项目开发保驾护航。
4、作用
? 便于决策，避免偏差。
? 增强竞争力。
? 增强企业的管理创新能力。
? 有效整合项目资源，使之形成优势。
三、房地产全程策划的程序与内容
1、土地使用权的获取；
2、房地产市场调查；
3、消费者行为与心理分析；
4、房地产市场定位；
5、房地产项目的规划设计；
6、房地产项目的价格策略；
7、房地产项目的广告策略；
8、房地产项目的销售策略；
9、房地产项目物业管理的前期介入。
四、房地产策划的三种典型模式
1、概念策划模式
2、卖点群策划模式
3、等值策划模式
五、创新－－房地产项目的生命力
1、开发理念创新
2、规划设计创新
? 建筑风格创新
? 户型创新
? 景观设计创新
? 会所与配套设施创新
3、价格策略创新
4、广告策略创新
? 报纸广告
? 电视广告
? 其他广告形式
5、销售策略创新
? 售楼处的布置
? 样板房的布置
? 售楼书的制作
? 项目开盘前的内部认购
? 项目的促销策略
6、物业管理创新
六、房地产项目策划业的未来走向
1、策划观念由产品品牌观念向企业品牌的观念转变；从追求社会效益和经济效益观念向生态效益和可持续发展的观念转变。
2、策划组织由“自由策划人”走向群体组织；从群体组织走向专业分工、相互协作的轨道。
3、策划方法从侧重项目概念转到项目概念与项目细节并重的方法上。
4、策划理论由单薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科学的理论体系。
5、策划信息从人脑搜集转移到人机结合；在信息的分析上，从定性分析转移到定性定量相结合。
第二章 土地使用权获取
一、搜寻“黄金地段”
1、地块影响因素分析
? 市场供求行情
? 地块的自然条件（地块与地中心的距离、土地承载力、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水量、自然灾害）
?
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