关于《扬州人家》项目的策划设想.docVIP

关于“扬州人家”项目的策划设想 最近几天我们考察了贵公司“扬州人家”的地块，结合“全程策划招标说明”我们对该项目有了一个初步的认识和设想。 我们寻找房地产的规律性，我们预测市场，但我们仍然强调风险。特别是在激烈竞争的市场环境下，我们认为，再周密的计划都有可能被突变的市场侵袭的全盘络索。所以，环艺经纪规辟风险的基本原则是：速战速决，快进快出。强调尽量缩短销售周期，用市场的资金去运作项目。 在市场的推广中，我们重视品牌的建立、重视对客户的忠诚度。品牌的营建实质就是客户信心度的营建。在务实的营销中，建立市场知名度与美誉度。 我们仍将继续发挥扬州本土公司的优势，用专业的心去做好这个项目，去赢得这个市场。 下面介绍我们的初期策划设想 一、策划所涉及的范围与内容 1、目前扬州餐饮娱乐行业（扬州特色老店）的调查以及发展趋势分析 2、项目的总体功能定位及支持理由包括 业种选择——行业品种的比例划分 业态选择——经营管理的模式 3、项目的目标客户群定位及支持理由 4、项目的各楼层功能分布定位及支持理由 5、项目经营的控制策略建议包括 物业出售时的控制策略 物业出租时的控制策略 物业招商时的控制策略 物业经营管理的控制策略 6、项目广告推广策划创意包括 项目招商广告创意 项目发售的广告创意 项目出租的广告创意 经营初期的广告创意 7、项目的促销策略 开盘、开业仪式的全程策划 物业出租、出售时的促销策略 项目经营初期的促销策略 8、项目创新策划 与国内的战略伙伴合作模式及推进方向 传统业态与新经济业态的整合策划 传统业态与旅游、休闲概念的整合策划 传统经营时段与新型消费时段的整合策划 其它有关传统服务措施的提升与创新策划 9、增加赢利性项目策划 顶楼物业的开发建议 所有内外广告系统的开发建议 停车场的开发建议 物业管理的开发建议 10、项目未来招商的整体方案设计 11、项目租售策略建议 12、项目重组策略建议 13、项目所面对的各种风险及应对风险的策略建议 14、各种不同的运作模式及其投入与产出的比效分析 二、解决方案 解决方案一：运营模式——即“怎样变现，从市场中获取资金” 策略之一：要先有一个全面激活的方案。这个方案不仅要让我们认为可行，而且要让我们将来的合作伙伴也认为与公司合作这个项目前景乐观、效益可观，愿意合作。让他们产生投资合作的渴望。 策略之二：整合资源、减少直接投入。举例来说如果我们把装修到一定程度的商场整体或大面积地分割出租，可以直接租给未来的项目经营者，也可以租给与人合作的商场管理公司，然后我们把带租约的楼盘卖掉变现。这一方法主要针对的是各大供应商、经销商。 策略之三：在项目启动之前，寻找好需要房产的经营公司或个人经营者，在其提前投入一部分资金的情况下，根据他们的经营需求进行平面布局划分、建筑设计。这一方法可以规避很大的市场风险，并吸引了前期部分资金。 策略之四：进行反租。如果分散性的出租或出售不适用的时候。我们设定一个固定的年利率进行返回。而商场的经营找一家专业的管理公司，或者与我们合作经营成立新的管理公司。这样我们不仅卖了楼，还可以出租我们卖了的商铺。而对于小投资者则降低了其风险，保证了利润，不用自己经营。这样就形成所有权与经营权的分离。 策略之五：用带租约的方式，将物业整合包装到上市公司，这是直接到资本市场套现。如果我们能将项目包装的很好，用其吸引某个效益不好的上市公司，他会非常高兴合作，以改变他们不好的公众形象。并借我们的题材，提升他们股票市值表现。 策略之六：策划包装好一个个小的单元，然后用小单元去吸引资金。深圳的“为食欢乐城”就是采用这种方式。 策略之七：扩大项目前期合作公司之间的运作，如策划公司、设计公司、招商公司、管理公司等提前组成一个团队，保证信息平衡，从而达到共赢的目的。公司运作的过程中，建议有熟悉扬州本土文化、风俗习惯的策划公司和具有外地大型商业操作经验的外地策划公司联合，这样可以达到优势互补的良好效果。 解决方案二：构筑品牌——即“怎样销售” 项目要在扬州地区乃至江苏省甚至全国的旅游、餐饮、休闲等行业圈内行成高知名度的强有力品牌，我们认为要达到目标，主要在于以下十大手段的整合运用 业种的选择及组合形式上的创新 在业态提升及功能定位上创新 在组织管理及运作机制上创新 在整体的形象提升（包括内外装修）进行创新。在这里，我们要力争达到“标志性消费场所、标志性建筑、标志性的装修 在营业时间安排上的创新 在服务内容与服务方法进行创新 在广告推广与促销手法的创新。要求对所有的广告有严格的策划，使其产生震憾力效果 在电子商务、网络运营模式上进行创新。采用动态的促销，使1个商场变成10个商场，把静态的商场变成动态的。 供应商伙伴关系建立上的创新 低成本运营、高收益回报运营上创新 以上述十大策略反映出一条规则，