蚌埠市晨光·音乐花园房地产开发建设项目可行性研究报告.docVIP

蚌埠市晨光·音乐花园房地产开发项目 第一章 市场分析 一、蚌埠市房地产市场分析（宏观） 2001年以来，蚌埠市国民经济持续快速健康地发展，全市国内生产总值年均增幅达8.9％，经济实力日益增强。2005年蚌埠市国内生产总值263.7亿元，同比增长16.5％，实现两位数的增长；财政收入跨上新台阶，比上年增长4.1亿元，达到30.1亿元，同比增长15.6％；尤其值得注意的是城镇居民人均可支配收入达8109元，比上年增长12.1％，这是对楼市最有力的支持和促进；固定资产投资大幅增长，比2001年翻了一番；产业结构进一步优化，二、三产比重同比有了提高；投资环境得到优化；人民生活明显改善，城乡居民收入、生活水平进一步提高；整个国民经济呈现出一派欣欣向荣的景象。 在整个国民经济调整发展的同时，房地产业也不甘落后，2001年至2005年，每年的完成投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额均有一定幅度的增长。2005年房地产完成投资14.45亿元，房屋施工面积221.13万m2，竣工面积122.21万m2，销售面积83.28万m2，销售金额15.91亿元，平均售价1911元/m2。 从安徽省整个房地产行业景气度来看，2005年12月份“皖房景气指数”值为130.6点，趋于稳定，比上年同期略有提高，比05年9月份提高1.00点，继续保持稳步上升走势。从景气状况看，综合指数所属的8大分类指数均处于景气空间，与上年同期相比均有一定的上升，其中，开发投资持续快速增长，竣工面积大幅增加，促使了我省房地产业形势好于去年同期。 从走势看，05年12月份，我省房地产业景气水平近三年来稳步上升，其所属的8个分类指数与05年9月份相比7升1降。其中，商品房屋新开工面积、竣工面积大幅增加，开发投资、到位建设资金等指标持续保持了较高的增长水平，有力地拉动了“皖房景气指数”继续走高。 表1 2005年12月份“皖房景气指数”值 计量单位：% 指数名称 指数值（％） 与2004年同期相比增减（点） 与上月度相比增减（点） 景气状况 皖房景气指数 130.6 ↑5.38 ↑1.32 景气 开发投资指数 146.93 ↑8.32 ↑1.60 景气 资金来源指数 136.39 ↑5.69 ↑1.08 景气 购置土地指数 134.53 ↑0.56 ↑0.81 景气 土地购置费指数 134.61 ↑4.45 ↑0.36 景气 空置面积指数 134.89 ↓7.78 ↓1.37 景气 新开工面积指数 124.35 ↑4.02 ↑1.19 景气 竣工面积指数 119.15 ↑7.78 ↑1.64 景气 销售价格指数 113.97 ↑4.00 ↑2.14 景气 图1 2004年2005年景气指数走势图 上世纪九十年代以来，随着城市化建设步伐的加快和住房制度改革的深入，住宅建设已经成为新的消费热点和新的经济增长点。我市房地产业从无到有，从小到大，从弱到强，发展令人瞩目，已具备了相当的规模和实力，为促进全市经济发展、加快全市城市建设、增强城市功能等做出了重要贡献。尤其是城市住房商品化和土地有偿使用政策逐步推出，房屋和土地的有偿使用开始进入流通领域，房地产开发企业应运而生，房地产业开始成为新的投资热点，房地产业已形成了一个独立的产业，并进入快速、健康有序、稳步发展的通道。 （一）形成了一定规模的产业队伍 2005年底，全市共有房地产开发企业96家，其中一级资质2家，二级资质8家，三级资质35家，四级及暂定资质51家，从业人数约4000人，分别是1997年的2倍、3倍，8年间分别以年均12.5%及25%的增长速度迅猛发展。2005年，我市的房地产企业个数在全省各市居第3位，从业人员数居第3位，初步形成了结构特征为以本地房地产开发企业为主，以国有、集体、股份制、私营、外来投资企业等多种所有制竞相发展的完整的产业链。 （二）资产实力不断增强 我市房地产业在经过上世纪九十年代快速发展的同时，自身也不断成长壮大，积聚了一定规模的财力和物力，为建设项目的开发准备了必要的启动资金，也为取得银行信用、争取银行贷款创造了必要的条件。2005年底，全市各类房地产开发企业的资产总计达到35.8亿元，资产负债率远在国际警戒线以下。 （三）房地产开发投资规模迅速扩大，占全社会固定资产投资的份额明显提高 近几年我市房地产开发投资呈持续快速增长的态势。1997年全市房地产开发企业完成投资2.56亿元，仅占当年全社会固定资产投资的5%左右；2005年完成14.45亿元，占当年全社会固定资产投资额的14.06%。 （四）我市房地产业快速增长基本建立在市场需求基础上