苏州昆山整体市场研究分析报告【106页】.pptVIP

八、酒店式公寓客户分析 项目名称 区域来源 职业特征 日月星城 苏州、昆山、上海、台湾等 公司白领、私营业主 东方丽池 上海、台湾、北京、深圳等 公司职员、私营业主、教师、医生 弘基财富广场 昆山、上海、浙江等地前来咨询 私营业主、创业者 LOFT企业家 江苏省内的，上海、浙江等 公司白领、私营业主 TOP凯迪城 昆山、浙江、台湾等 公司白领、高层；私营业主 东辉铂领 昆山、浙江、台湾等 公司职员、私营业主、公务员 人民路65豪 昆山、上海等地前来咨询 公司职员、私营业主、教师、医生 从客户区域来源来看，长三角和江浙沪一带的投资性客户为主要消费群体，少量来自台湾、广东等。 从客户职业特征来看，公司中高层管理人员和私营业主是购房主力军；少量为公司职员、教师和医生等。 昆山房地产市场研究 1、城市房地产开发总体概况 2、住宅市场分析 3、商业市场分析 4、酒店式公寓市场分析 5、办公楼市场分析 6、房地产市场总体分析 一、写字楼市场综述 昆山写字楼市场已步入开发期，以现有市场来看，昆山目前写字楼配置总体水平较低，真正5A级智能化写字楼可以说是屈指可数，尤其是位于市中心的高档写字楼更是空白。 前进路是目前昆山写字楼最为集中的区域，也是昆山的商务、商业和金融中心，对高端写字楼有较旺盛的需求。 昆山写字楼分布呈现“沿城市主干道核心发展，开发区和产业区双向带动”的趋势。 沿城市主干道前进路、人民路沿线形成了市中心写字楼集中带，尚东国际、中茵商务广场、新百商务会馆、曼哈顿国际大厦等成为典型代表城市中心。 受到供应量的限制，中心城区写字楼的租金和售价的上扬，租金和售价值最高，投资潜力逐渐上升，未来中心区域写字楼供应仍将吃紧，写字楼市场势必向外延伸和扩展。 一、写字楼市场综述 市区——注定的优势 中心城区这里的写字楼可谓占尽了地段的优势。诚泰商务广场位于人民北路上，名仕商务中心与海王商务广场位于靠近正阳桥的震川中路上，新百商务会馆位于人民路与朝阳路的交汇处，以及北靠同丰路、南依儿童公园的新项目帝标，柏庐路与前进路上的成丰商苑。老城区的写字楼有这样的特点：很多都是由市场引发相关的需求，然后才出现的，所以不少是改建楼，像新百商务会馆、诚泰商务广场、名仕商务中心。这里的写字楼以私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多。 开发区——规划体量大 前进路上的写字楼像银河大厦、电信大楼、国际大厦、创业大厦，这里的写字楼同样是交通方便，地段优越。同时，临近市政府、科博中心这些代表昆山形象的建筑，而且像银行、证券交易这样的这样的金融配套比较齐全，像创业大厦很多是政府机关单位整层租下。前进东路上，原兵希区域的东区城市副中心，位于昆山开发区东部，规划占地10平方公里，区域内将启动建设时代大厦、台协会大楼、商会大楼、行政办公楼、华东商贸城、总部基地等，从规划来看也有不少写字楼的推出量。 一、写字楼市场综述 城南——产业、交通双交 城南写字楼的发展很大程度上和临近出口加工区有关，出口加工区主要发展出口加工贸易，主导产业是电子信息等高新技术产业，对写字楼有着一定的需求。这里已有得写字楼有日月星城和利得国际而将要推出的带写字楼项目的楼盘有吉田国际广场和现代广场。交通的便利性的加强无疑对该地区写字楼的发展是一个很大的利好。 花桥——定位刺激需求 花桥，昆山市政府将花桥定位于昆山城市功能延伸区，将花桥镇着力营造建设成昆山城市的一个商贸服务区，它将为投资企业提供完善的商贸功能和服务体系。2000年底，江苏省政府在花桥镇设立花桥国际商务城，以“融入上海、面向世界、服务江苏”为发展目标，着力构筑长三角首座一体化国际商务中心。早期的写字楼有江苏国际商务大楼，新近推出的有亚太广场，而已经于05年10月举行奠基仪式的江苏花桥国际展览中心，规划中也有写字楼项目。 二、写字楼个案及分布情况分析 区域 区域介绍 代表写字楼 市场特征 优劣势分析 玉山镇 昆山市商业中心，拥有成熟的基础和生活娱乐配套，并已形成完善的商务商业网络，商业活动辐射全市。 银河大厦—私营企业 电信大楼—移动公司 星海大厦 地标新天地 创业大厦 由市场引发相关的需求，然后才出现，所以不少是改建楼 主要以外地企业办事处、分支机构和小型私营服务企业办公为主 行政导向，商业配套成熟 交通拥挤现象比较严重 区域发展空间有限，客户有外溢 不适合创新、研发型企业发展 城东 开发前景广阔，政府已开始加快经济开发区域城市化进程，打造“一中两翼”的城市东翼。 规划占地10平方公里区域内将启动建设时代大厦、台协会大楼、行政办公楼、华东商贸城、总部基地等商务办公项目 经济开发区行政导向 主要以中小型外贸服务企业为主，主要针对台资及外资工厂做服务配套 产业向东的