到澳洲置业要把眼睛擦亮.docVIP

到澳洲置业要把眼睛擦亮 　　上次闲着扯了扯盖房的事情，这回咱来唠叨澳洲置业。下手买地买房前特别要注意的问题，头一条最重要的就是：Due Diligence。翻译过来就是“尽职调查”。说实话，我也觉得这词在中文里可能有点硬，不过差不多像字面意思一样，就是在作购买决定前，把看中的这块地或这座房子（商铺）彻底弄个清楚的过程。 　　一般来讲，去澳洲买房子的时候，以下几点是大多数人都能做到的：一是贷款问题；二是选址问题；三是基本花销问题，比如物业费、停车费、市政费等，国内都是自己琢磨，在澳洲置业的是请律师帮忙参谋这些问题；四是检查房屋结构隐患，买卖双方先拟个附有条件的协议，然后去请专业公司人员做房屋结构和白蚁的检查，没问题了才能签正式合同，签完发现有不满意的地方就只能自认了；五是检查合同文本细节，看看有没有对自己不利的条款。当然除了以上几点，需要注意以及做的事还有，我根据自己的了解再说几项。 　　第一条是检查测绘图，找测绘师确定地块边界。这个具体看现场需要不需要，有些很空旷的地方肯定就无所谓，可是有些小块的土地，邻居家的墙压在边界上的时候，这种情况就要注意了。我认识的华人朋友之前做过的一个案子，那个客户想要再建一个车库，距离边界1.5米，澳洲距离边界1.5米及以上是不需要防火墙的。万事俱备，可是真正到测量车库位置的时候才发现，邻居的房子并不是压在边界上，而是往里伸了1米。这下糟糕了，那距离边界就不到1.5米了，照政策就得建防火墙了。这下那个客户不干了，说那个邻居违法在先，凭什么要我承担后果（因为这个客户本来不用建防火墙的），这不公平对不对？所以，那客户说他的车库就要建在原处，还就不弄防火墙，因为那1.5米是他自己家的地。建筑商告诉他，他邻居的建筑确实是违法的，可惜这是两码事儿，两个建筑距离在1.5米以内就是要建防火墙。说开了是可以和邻居协商让对方出钱建啊。如果他不建，是可以去告他违法建筑的，然后下文需要拆除的，然后只能等他拆了你再盖车库，就不用防火墙了。澳洲本地人有时候脑袋轴，本来客户想在去年中旬就把这个车库搞定的，结果到现在也没开始动工。想想如果真去告邻居家这是违法建筑，以后邻里关系多尴尬啊。所以买地之前准确检查测绘，买后不至于那么麻烦。 　　第二条是Easement，排污管道和各种其他管道的位置。很多到澳洲的华人想必都有意买个带大后院的房子，将来可以在自家后院盖个小房子（Granny Flat），可以租出去挣点外快，或者给亲戚朋友住。现在澳洲政府比较鼓励这种做法，所以干这种小开发也越来越容易。比如在新南威尔士和昆士兰州，盖个Granny Flat都不用规划审批，直接一个建筑审批搞定。维多利亚州是最严格的，盖Granny Flat还要告诉地方政府是谁谁住进去，然后等那个住户搬走了或者不在这个地方住了，这个小房子还要拆的。但现在维州也在重新修订自己的政策，让在后院叠床架屋越来越容易。那么基本上说，后院里能不能盖房子要看两点：一是面积问题，各位看官挑房子的时候，到后院看一眼就一目了然了；第二就是各种管道的位置问题，因为管道上方和周围都是不能盖东西的，具体规定每个地方都不一样，往细了我也说不清楚，不过最起码要管道每边留出两米左右。必须考虑雨水排放，一般来讲是排到马路上，所以一块地最好是向马路的方向倾斜，或者有专门的工程设计。如果看见旁边的地势比较高，或者自己这块的地势比较高就要多用心思，尤其是老地块，偶尔会出现雨水排放的问题，雨一下大了谁家发大水都不好。 　　第三条是规划条款方面问题。在新南威尔士州，签买房子合同的时候，法律规定里面必须有第149证书，讲不清楚是不是应该翻译成“用地证书”？这个证书是当地政府所发的，告诉你这块地的性质，能干什么不能干什么，有什么限制之类的。不过这个证书里的信息很宽泛，一般的自住房估计都差不多，可是如果想要根据这个证书里提供的信息，做一些投资或开发之类的话远远不够。在昆士兰州也有类似的证书，可是不用附在合同里，如果需要的话业主去向地方政府购买。这个证书分成三个级别――第一个级别（Limited）基本上就是告诉业主用地性质和地里有什么基础设施。第二个级别（Standard）就是再把地方政府手里的各种审批文件提供出来，告诉业主土地权限是否过期。第三个级别（Full）会在第二个级别的基础上再告诉这些审批文件里，有没有无法满足的条款等等。 　　这种分成三级的证书，对一般的买公寓或者别墅的朋友来说还好，不包括买楼花，买楼花的问题那又不一样了，但是对于搞投资的朋友来说，证书里提供的这些信息的重要性就不言而喻了。当然了，这些官方信息到底如何发挥其作用和重要性，我在这儿只能是随口扯扯，关于投资潜力或者最佳的土地开发方案问题，还是需要在一些官方提供信息的基础上，再具体情况具体分析。请一位靠谱的规划师帮着分析方