新泰特变电工项目前期策划(终)资料.ppt

1、中国最大的房地产客户俱乐部，拥有100万登记会员，60万正式会员的易居会； 2、深耕北方高端市场6年，易居会拥有众多高支付能力的优质会员； 3、依托城际网络，建立了省内以济南、青岛、鲁南地区、烟威地区，国内以四川、湖北、浙江、山西、陕西、河北、东北、新疆等外地客户重点城市推广网络； 4、香港、澳门、美国全球分销网络。 中国最大的房地产流通行业客户会 营销推广策略 中国唯一学院制房地产研究机构 营销推广策略 房地产数据库功能 / 土地、住宅、商业、办公、企业、产品、媒体等相关数据信息； 房地产分析统计功能 / 50余种统计功能，包括宏观经济、土地出让、市场供求、价格走势、企业运作等各方面； 地理信息系统(GIS)功能 / GIS包括城市卫星地图、城市电子地图、城市交通、学校、医院、宾馆等各类相关地理属性信息及鹰眼、测距等功能； 地产资讯功能 / 房地产新闻资讯、市场信息、行情分析、各类专业报告； 中国最大的房地产综合信息决策咨询系统 营销推广策略 易居中国在房地产营销代理行业内， 首创销售案场无线局域网全电脑销控系统， 各类销售统计数据能够即时自动生成， 并通过无线局域网和互联网进行传输， 无论你在何时何地， 都能全面及时准确地掌控销售现场的状况， 控制销售节奏和销售价格。 易居中国业内首创销售案场无线局域网全电脑销控系统 营销推广策略 营销推广策略 经济测算 Part Eleven 1、总成本费 　 　 序号 项目 住宅 1 土地费用 18,411.3916 2 前期开发费用 12,256.0067 3 工程建设费 59,095.6 4 基础设施费 4,995.72 5 公共配套工程费 4,473.5786 6 房产交易登记费 83.646 7 财务管理费（8%） 8,023.8840 8 不可预见费用（5%） 2,954.7800 总成本费 110,294.6069 成本测算 静态财务测算 根据测算得出，利润238519336元，回报率17% 。 单元 人民币/平方米 平方米 金额 高层 4500 240420 108,189.0000 商铺 15000 11520 172,800,000 总投入成本合计 　 110,294.6069 销售税及营业税土地增值税6.55% 　 9,402.4595 总销售额 　 　 143,549.0000 利润 　 　 23,851.9336 企业所得税 5,962.9834 回报率 　 　 17% 注：住宅销售价格按预估整盘价格测算。 收入测算 静态财务测算 项目形象展示 汇报结束，谢谢观赏。 * * * 合理选择入市时机，前期高调高形象入市，突破客户对项目区域抗性，为促进后期销售营造形象基础 项目无优势资源，周边项目激烈市场竞争，需要通过有效的营销手段全面展示其产品力和形象力；同时根据市场变化，选择有利时机，借助主题事件活动，打造品质体验营销，将项目导入市场，树立项目在消费者心中高品质形象； 分析项目自身条件，合理安排推售次序，低开高走，即时调整价格策略，走量为主 项目为纯高层产品，根据自身及市场环境变化，合理安排推货次序，低开稳走；控制推货节奏，实现快速销售，同时实现一定的项目溢价。 扩大客户积累，迅速蓄客 项目总体量25万平米，周边项目竞争压力较大，需要抢夺客源，扩大客群积累，迅速蓄客，保证迅速去化； 高端形象 中端产品 亲民价格 营销部署 项目营销分析 @营销部署 @推售策略 @营销模式 @营销推广策略 项目推盘原则： 项目推售次序采用由差到好的次序，先期首先推出资源弱势区域，平开销售，主打性价比，形成开盘热销，确立市场地位； 后期根据资源排序依次推售，主打产品力，合理逐步完成项目价格拉升，进一步促进项目快销，实现项目利润，同时一定程度提高项目溢价 销售周期： 项目为高层住宅加沿街底商，总体量251940平方米，其中高层住宅240420㎡，社区商业11520㎡，为更多地蓄客更好地打开新泰市场，建议： 分批有节奏地切入市场，项目建议2013年3月开盘，采用“低开高走，走量为主，提价为辅，暴力营销”的策略，周期控制3年时间； 推售策略 项目全部为高层住宅，可售面积25.5平米，根据位置和周边环境等因素，将地块划分为高低三档。第一档＞第二档＞第三档 第一档，位于项目中心位置，私密性好，靠近中央景观带，拥有优势景观资源，价值最高； 第二档，临近榆山路与金斗路，交通便利，但榆山路上有农贸市场，受一定程度噪音及环境干扰，价值次之； 第三档，临近兴隆路，及福田小区，且距离货用铁路较近，受噪音干扰较大，居住舒适度最低。 第三档 第二档 第一档 项目价值排序 推售策略 项目推售次序 第一期，以资源弱势产品入低价入市，以高