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小户型别墅专题研究 陈晓进、李璐、廖毅 2015年10月2日 [关键字]： 小别墅 小户型 [简介]： 整理和搜集国内小户型别墅的优秀案例，通过学习其户型特点，为后期设计小别墅提供参考。 产品界定 所谓小户型别墅，是相对建筑面积较大，总价较高的别墅产品而言的一种旨在通过控制建筑面积而控制总价的别墅产品。目的是为了扩大低密度产品的置业客群。 产生背景 房价高企，房企为扩大别墅的客户面，并实现溢价。 旅游地产的开发 技术指标 地上面积：150平米以下（度假类可适当放宽200平米以下） 容积率：＜0.7 形态：独栋、联排（具备别墅产品特征：“独门独户”，“有天有地”） 小户型别墅产生的直接原因： 1、房价高企，房企为扩大别墅的客户需求面，实现更快速的去化； 2、小户型别墅相对大别墅能实现较高的溢价。 小户型别墅技术要点： 1、单体的层数通常在2-3层，面宽范围：6-8米居多，最小可至4.8米，产品品质、环境、形态朝传统意义的别墅靠拢，但具有比传统别墅总价低、密度集中、私家花园小等特点。 2、区别于经济型别墅，比其功能性更强，对于面积控制要求更为严格，尽力在满足150m2以内同时也满足客户对于别墅形态产品的追求。 定义：单套面积控制在150m2以下的（度假类200㎡以下），具备别墅多项功能的，以创新别墅产品为导向，以高性价比为核心卖点的产品。产品形态有小独栋、联排。 2、小户型别墅的分类 小户型别墅的分类 城郊居住型别墅 （1-1.5居所） 度假型别墅 （1.5-2居所） 特征： 一般以联排为主，多出现在城市近郊，是“90/70”政策下出现的特殊产品形式； 在有限空间内满足别墅功能最大化，采用借面积的手法实现产品的高附加值（地下室、庭院、露台、阁楼等）； 户型设计突出居家使用的空间，强调居家氛围； 主力客群：本地中坚阶层，改善型或首次别墅置业者。 特征： 小独栋、联排的建筑形态，多出现在有旅游度假区域； 体现度假氛围，室外强调景观资源的最大化利用，室内强调与外部景观的互动； 部分生活功能弱化处理，重休闲功能，滨海类产品较多； 酒店式管理服务，多数会提供分时度假产品管理； 主力客群：自住型客户与投资型客户选择仅在假期度假时自住 类别 案例项目 案例备注 城郊居住型别墅 （1-1.5居所） 上海河谷3号 有天有地，前庭后院，无限创意空间,90㎡别墅先锋 绿地·蔷薇九里 绿地85-110㎡小户型别墅产品的代表作品 绿地·海域笙晖 绿地85-110㎡小户型别墅产品的升级之作 度假型别墅 （1.5-2居所） 东和福湾 海南湾海度假小别墅典型案例 保利·石象湖 风靡成都的旅游小户型别墅——保利90㎡独院、130㎡独栋别墅。 当代凤凰谷 本土小户型别墅产品的先驱和代表项目 2、小户型别墅的分类 小户型别墅研究案例的选取 案例1：上海河谷3号：有天有地，前庭后院，无限创意空间,90㎡别墅先锋 上海达安圣芭芭花园河谷3号的90花园别墅的设计旨在将小户型居住的观念，从仅存的室内空间延展到室外和多元的间形态体并于2007年底申请了国家的专利； 河谷３号总价155万／套的低总价以及其创新产品设计的更多吸引白领中青年的关注，通常具有自备车，综合素质较高。 项目背景 项目基本情况 08年11月开盘，便以其创新的90花园别墅产品逆市热销，相比较周边联排别墅同期价格在12000元/㎡，河谷3号价格以16000元/㎡首当其冲，但其热销程度不减。 09年5月，河谷3号Ⅱ期热销 第一批开盘日当即去化93%,再次创下90别墅热销记录。 销售情况 区位板块 占地面积 3、城郊居住型小别墅案例分析 项目南邻中村路，西临月台路，距徐家汇18公里，距莘庄10分钟车程，所处莘闵别墅区，别墅氛围较为成熟，但周边生活配套有待进一步完善； 项目整体分二期推出，去化情况良好； 案例1：上海河谷3号：有天有地，前庭后院，无限创意空间,90㎡别墅先锋 3、城郊居住型小别墅案例分析 户型首层以客厅挑高5.8米，二层可改造为房间，不计入建筑面积，整体夹弄处均为赠送面积，并赠送私家车位； 此户型为热销户型之一，赠送面积较多，房屋整体改动较少； 案例1：上海河谷3号 89㎡C户型解析：客厅挑高、夹弄可改造赠送面积， 赠地下室，建筑面积89㎡，实际使用可达158㎡。 3、城郊居住型小别墅案例分析 户型首层以凹形车库设计赠送，两层均不计入面积，后期可改造为客厅为卧室或书房； 在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。 89㎡E户型解析：以车位赠送改造赠送面积， 附赠地下室,建筑面积89㎡，实际使用可达130㎡。 案例1：上海河谷3号 3、城郊居住型小别墅案例分析 89㎡E户型空间改造示意 案例1：上海河谷3号 改造方式：作为车位上方赠送，三层空间均不计面积