世联(SL地产)天津滨海浙江大厦项目前期162155029答案.ppt

项目本体研究 本次研究需要解决的问题 解决问题的思考方向 对于本案的开发我们处于什么样的宏观趋势下，对本案和本案所处的响螺湾区域带来什么样的影响？ 对于响螺湾区域其在滨海新区中到底处于什么样的位置，应具备什么样的作用和功能？面临什么样的机会和挑战？ 面对响螺湾激烈的内部竞争，本案应如何树立自身的竞争优势？ 本项目定位思路 项目本体研究 项目本体研究 响螺湾区域整体规划 响螺湾区域规划进度 2007年年内将建成响螺湾地区基础路网 到2008年底完成响螺湾商务区等重点功能区的详细规划、行动规划和城市导则。 2008年底，响螺湾商务区外省市区商务楼开工建设20栋以上，在建工程达200万平方米以上。 2008年底建成海河开启桥 到2011年响螺湾商务区初步建成，外省市区商务楼、商务商业展示中心等重大项目投入使用。 政府加大响锣湾投入支持区域建设 项目本体研究 项目规划指标 规划指标 占地面积：1.99万平米 容积率：6.5 楼梯总高度：120米 建筑面积：12.95万平米，其中： 地下两层建筑面积：2.78万平米 商业裙楼面积：1.88万平米 办公：4.54万平米 公寓：3.75万平米 项目规划指标分析 项目本体研究 项目操作难点分析 宏观市场研究 环渤海经济圈现状 北京、天津、河北、辽东半岛、山东半岛 大的范围占据中国国土面积的１２％和人口的 ２０％。在环渤海地区５８００公里的海岸线 上，２０个城市遥相呼应、数千家大型企业密 集、６０多个港口星罗棋布。 综合型工业地带逐渐成为一体 环渤海经济圈目前发展存在的问题 环渤海经济圈的发展趋势预测 宏观市场研究 天津是环渤海经济圈中的重要城市 2006年人均GDP达5000美元，进入重要的时期 进入发达状态的准备阶段，四大制约因素 天津未来空间发展规划 天津未来城市定位 突显现代城市功能，强调大都市生态居住特点。 把天津建设成为国际港口大都市和生态城市 天津未来经济发展规划——北方经济中心 宏观市场研究 天津的教育科研功能和医疗卫生功能较为薄弱 加强产业特征和功能特征，形成区域经济中心 天津未来重点发展的城市功能 宏观市场研究 天津产业政策 中心城区要以海河综合开发为契机，整合优势资源，重点发展金融、旅游、中介服务等现代服务业和都市型工业。 增强国际贸易、现代物流、休闲旅游、区域金融等四大服务功能，完善信息与科技服务、商贸流通、中介服务、文化服务、社区服务、房地产等六个服务体系，提升城市服务和辐射功能。 市区产业空心化 随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市发展的一般规律，中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势，在前面城市功能部分已经表述了天津市区人口空心化的趋势，同时产业空心化也是天津产业发展的必然趋势。 区域间产业雷同，缺乏产业升级后劲 工业产业成长状况 天津市产业分布 天津市产业分布——第三产业比例偏低 天津市国家级产业园概况（1） 天津市国家级产业园概况（2） 天津市国家级产业园概况（3） 天津市省级及以下产业园概况 各产业园分工不明显 宏观市场研究 宏观市场环境研究小结 海河南、北两岸发展很不平衡，但海河南岸未来发展势头强劲 响螺湾区域处于板块叠加位置 区域市场调研思路 区域市场研究 区域和人口 交通路网设施 基础设施建设 整体经济持续快速发展，未来发展前景更好 滨海新区近5年生产总值增长率高出天津5%，在天津市产业东移的大战略部署下，滨海新区未来的经济比重将会更高。 从浦东改革开放政策实施后GDP占上海的比重变化的历史经验看，近5年来，滨海新区地区生产总值占天津市的比重虽然不断在增加，但是远远没能反应滨海新区开发开放政策实施后的增长情况，可以预想滨海新区将成为天津市的经济中心。 滨海新区产业环境分析——目前有七大支柱产业 在现有的支柱产业中，海洋化工、石油开 采与加工主要分布在大港区,主要依托当地的 自然禀赋和地缘优势; 电子通讯 ,食品加工,生物制药，机械制 造，石油管理主要分布在天津经济技术开发 区。 三次产业发展情况——第二产业增长减慢，第三产业迅速增长 三次产业增长率 第一产业增长率从2003年开始迅速下降； 第二产业稳步增长，到2004年增速开始减缓； 第三产业增长迅猛，2005年的增长率达到35%。 滨海新区产业结构分析——结构处于升级起步期 未来产业规划及布局 到2020年，新区生产总值达到10000亿元，年均 递增13.5%，工业总产值达到24000亿元以上，口岸 进出口总值达到5000亿美元以上。 海港物