凤林山庄方案策划书范文.docVIP

凤 林 山 庄 策 划 方 案 一 项目概况 （一）项目地理位置评估 项目位置 泸州市龙马潭区五交化一条街 项目区位评估 在泸州市市区地图中我们不难看出五大区位板块，中心半岛、城北新区、城南、城东、城西。项目位于中心半岛与城北新区和城东结合部位，辖三地出入口中心地带，交通十分便捷，覆盖区域宽广，受众面大。 仅从龙马潭区区位中分析，我们可将其分成四大板块：小市旧城区、回笼湾街区、龙马新城区和城北新区。在这四大板块的房地产宏观市场中，很明显可以看到城北新区属于开发质素较高，房地产市场形成最快的一个高端区域；龙马新城区属于中等质素，不论价格，建筑质量，建筑整体规划，小区面积，都较城北新区稍逊一筹；小市旧城区因为老城区面积较大，道路状况单一，多年来发展较为缓慢，一直阻碍房地产市场的发展；回笼湾街区因其独特的地理位置优势，多年来形成了川南最大的商贸集散地，城市交通四通八达，流动人口数量大。由于该区域商贾众多，一直以来都为商家所必争之地，商业氛围十分浓厚，在相当一段时间内阻碍了房地产住宅市场的健康发展，目前向阳街、五交化一条街、汇金路一带的楼盘即可视作该区域房地产住宅市场的典型特征： ※ 规模普遍较小； ※ 新开发建设项目较多且密集； ※ 项目开发质素普遍较低； ※ 该区未来开发总体规划较为乐观发展空间大。 （二）、项目经济技术指标及相关销售参数 规划用地面积：5501㎡ 总建筑面积：9902㎡（其中：13#楼2987㎡、14#楼3338㎡、15#楼3577㎡）其中住宅总建筑面积：7806.5㎡ 基底面积：1650㎡（其中13#楼608㎡、14#楼502㎡、15#楼540㎡） 住宅98套（其中：一室户7套、二室户42套、三室户36套、跃层户13套） 建筑容积率：1.80 建筑密度：30% 绿地率：30% 13#楼——山体间距：11米 13#楼山墙——山体间距：5米 14#楼——15#楼间距：16米 14#楼、15#楼山墙——塑料厂宿舍楼间距：9米 缓坡坡度：150 13#楼面积：58.8㎡（2套）、71.2㎡（2套）、108.1㎡（8套）、118.4㎡（8套），共计20套； 14#楼面积：57㎡（5套）、83㎡（25套）、88㎡（5套）、100.5㎡（1套）、128.1㎡（1套）、128.2㎡（5套），共计42套； 15#楼面积：83.6㎡（10套）、109.2㎡（20套）、130.8㎡（2套）、162.7㎡（4套），共计36套。 （三）项目销售周期预估 预热准备期：2004年10月—2004年11月 认 购 期：2004年11月—2005年12月 正 式 认购：2004年12月8日—2005年12月18日 强销准备期：2004年12月19日—2005年3月31日 强 销 期：2005年4月1日—2005年4月30日 持 续 期：2005年5月1日—2005年5月31日 清 盘 期：2005年6月1日—2005年6月30日 备注： 销售周期全长8个月。 销售周期的时间主要受工程进度、政府相关手续、销售状况及认购情况等因素影响，可随之调整。 正式认购可提前或滞后，由认购情况决定，基本认购量达到60%。 （四）园林景观营造建议 居住区环境景观设计的五项基本原则：美化生活环境是为了体现社区文化的社会性原则，注重节能节材合理用地的经济性原则、生态原则、地域性原则和历史性原则。景观设计分为9大类，包括绿化种植景观、道路景观、场所景观、硬质景观、水景景观、庇护性景观、模拟化景观、高视点景观和照明景观。在每一个类别中又从环境景观的组成元素进行细分，比如水景景观从功能性元素和园艺类元素的角度，分出自然水景、泳池水景、景观用水和庭院水景、装饰水景等内容，并逐层进行细化分解。”荣誉。 2、项目销售目标制定 项目销售目标主要受到：项目工期、银行按揭、广告宣传力度、销售人员的销售力四大因素左右。目前，本案到现在为止并不能提供银行按揭的准确依据；项目工期也只能是预计在2005年3月份左右主体封顶，园林景观建造更迟之一步；另外在广告宣传力度上能不能充分按照即定方案完全执行和认真对待。受这三大因素的影响和制约，我为本案在8个月的销售周期内制定了两种目标：1）保守销售目标；2）最佳销售目标。 保守销售目标：完成总销售量的60%左右；销售周期8—9个月。 最佳销售目标：完成总销售量的90%左右；销售周期6个月左右。 （二）预热准备期工作内容 本案在预热准备期中工作主要是体现在项目CI形象的塑造，建立良好的第一视觉识别效果是每一个项目的先声夺人，占领市场前沿的重要基石。在该阶段有大量的项目销售前期准备