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第4章 房地产开发项目的区位条件分析 区位与房地产价值 房地产开发项目的区位分析 区位选择要注意的问题 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4.1区位与房地产价值 4．1．1区位的含义 1．区位的重要性 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4.1区位与房地产价值 2．对位置的两种理解 狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。 对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。 对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。 3．对位置的把握应有动态的发展的眼光 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4.1区位与房地产价值 4．1．2区位与城市功能分区 现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区。 1．商业区 商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4.1区位与房地产价值 2．工业区 根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。 3．居住区 居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4.1区位与房地产价值 4．1．3区位与房地产投资价值的关系 房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。 要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择时区位时应该重视以下问题： 1．注意区位升值潜力的分析。 2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4.2房地产开发项目的区位分析 4．2．1影响房地产开发项目区位选择的因素分析 1．地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4.2房地产开发项目的区位分析 2．具体地点的分析与选择 它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4.2房地产开发项目的区