“楼花”按揭定位的法理探析.pdfVIP

第26卷 第4期 邢 台 职 业 技 术 学 院 学 报 V_01．26 No．4 20o9年 8月 JournalofXingtaiPolytechnicCollege Aug．2009 “楼花”按揭定位的法理探析 张 中 (邢台职业技术学院 经济管理系，河北 邢台 054035) 摘 要：楼花按揭作为一种新型的房地产融资担保方式，在我国房地产市场中被广泛运用。本 文列举了楼花按揭的三种不同观点，通过对楼花按揭法律关系的分析，认为楼花按揭不同于一 般的担保物权，具有其自身独有的特殊性，应定位为新型的担保物权。 关键词：楼花接揭；独特性；新型担保物权 中图分类号：D922．281 文献标识码：A 文章编号：lo08___6l29(2009)O4__0lO0—03 “楼花”一词首创于香港房地产界，即房屋尚在 而代原担保的融资购房方式。3【楼】花按揭的具体流 施工中便被 “拆零”，分期分批地像花瓣一样地预售 程为首先是房地产开发商与银行签订合作协议。房 给消费者，楼花即由此得名。l【J“按揭”一词于 20 地产开发商与购房人签订 《商品房预售合同》并生 世纪90年代由香港传入内陆，成为我国房地产市 效后，购房人凭此合同及首付款发票、个人收入证 场交易中的一种重要担保方式。然而 “按揭”并非立 明等被要求的资料与银行签订个人按揭贷款合同。 法文件上的专门术语，我国现行的法律、法规在肯 购房人将商品房预售合同交银行 占有，以预购房屋 定 “按揭”存在的前提下，并没有在立法文件中使用 作为贷款担保，并向房地产管理部门办理期房担保 “按揭”一词，更多的情况下还是作为房地产交易术 登记。银行一次性将贷款划到开发商帐户上，购房 语来运用，只代表一种特殊的融资购房方式。在 《中 人按约定分期还款。贷款合同清偿完毕后，按揭权 华人民共和国担保法》、 《物权法》等法律法规中， 消失。到期不能清偿时，银行有权将房屋折价或以 没有 按“揭”这种物权形式，在其他法律、行政法规 拍卖、变卖该房的价款优先受偿，或者由开发商(保 和地方规章仍视之为抵押。 证人)承担连带保证责任。在按揭关系存续期间， 一 、 楼花按揭的含义 购房人未经银行同意，不得就该房屋为任何负担行 按照担保标的物的形态的不同，商品房按揭分 为或处分行为。在银行的实务中，此类按揭称为甲 为两类：预售商品房按揭 (楼花按揭或期房按揭) 类贷款按揭。中国建设部 1994年颁布的 城《市房 和现房按揭。 地产抵押管理办法》称之为预购商品房抵押贷款， 所谓现房按揭是指购房者以所购现房向贷款 该 《办法》第三条规定：“预购商品房抵押按揭贷 银行设定物的担保，在还款期限届满而购房者不能 款，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷 返还贷款时，贷款银行得以行使抵押权而使其债权 款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押 获得实现的融资购房方式。2【】在银行实务中此类按 给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。” 揭称作乙类按揭贷款。由于现房按揭不同于期房按 二、有关楼花按揭的不同观点 揭的特点，其所存在的法律关系较期房按揭简单得 关于楼花按揭的性质，理论上存在着较大的分 多。就其过程而言，先由银行代为交付约定数额的 歧，主要有以下三种观点。 房款，然后开发商即与购房人办理产权过户手续， 1．不动产抵押说。 接着购