资产评估学讲义4.pptVIP

直接价值法 也叫修复费用估算法，它是通过确定被评估资产恢复原有的精度和功能所需要的费用来直接确定该资产的有形损耗。它一般适用于可以恢复功能的资产。 【例】某工业企业有一台大型设备，复原重置成本为300万元。通过和技术人员交谈，得知该设备的某些零部件需要更换，整个维修费大约为30万元。该设备1989年1月1投入生产，评估基准日为1999年1月1日。预计修复后该设备至少还可以使用15年。确定其有形损耗率。 计算： A．该设备的零部件的更换，属于可补偿的有形损耗： 扣减有形损耗后的复原重置成本＝复原重置成本－可补偿的有形损耗＝300－30＝270万元 B．利用使用年限法估算设备的不可补偿的有形损耗： 不可补偿的有形损耗率＝（已使用年限/总使用年限）×100％＝[10/(10+15)]×100%=40% 不可补偿的有形损耗＝扣减可补偿有形损耗后的复原重置成本×不可补偿有形损耗率＝270×40％＝108万元 C．求综合有形损耗率 综合有形损耗率＝（可补偿有形损耗＋不可补偿有形损耗）/复原重置成本＝138/300×100％＝46％ 五、无形损耗的确定 无形损耗是由于科学技术的不断发展和技术水平的不断提高而导致的资产贬值。 一般将无形损耗分为两类，即功能性损耗和经济性损耗。 （一）功能性损耗的确定 1、功能性损耗产生的原因 2、确定功能性损耗的思路 计算公式为：R=（1－x）{ } R为功能性损耗。Ct为被评估资产每年比新资产增加的营运成本，x为所得税率，n为剩余年限，i为贴现率。 （二）经济性损耗的确定 经济性损耗是指由于外部经济和社会环境的变化而导致的资产的贬值。经济性损耗的产生原因是： （1）竞争加剧，社会总需求减少，导致资产开工不足； （2）原材料供应不畅，导致开工不足； （3）原材料成本增加，导致企业费用直线上升； （4）在通货膨胀情况下，国家实行高利率政策，导致企业负担加重； （5）国家产业政策的变动； （6）环境保护； （7）其他原因。 经济性损耗的计算方法是： 经济性损耗＝重置成本[1－（现有能力/应有能力）x] 上述公式为经验公式，其中x的取值一般在0.5～0.9之间。 六、成新率及其确定 （一）成新率的含义 成新率＝资产的尚可使用年限/(已使用年限＋尚可使用年限)×100％ （二）成新率的评估方法 1、经验估算法 2、剩余年限法:成新率＝（法定使用年限－已使用年限）/法定使用年限×100％ 3、价值法:成新率＝[1－ (恢复原功能所需整修费/资产原值)]×100％ 4、折旧法:成新率＝[1－ (已提折旧＋预计残值)/资产原值]×100％ 七、重置成本法的适用范围 （一）适用范围 通货膨胀 社会技术进步 技术更新或改造 折旧与自然损耗不吻合 账面历史成本失实 （二）前提条件 可比性、再生或复制性、贬值性 八、重置成本法的评估程序 确定被评估资产 确定已使用年限、尚可使用年限、总使用年限 确定重置成本 确定有形、无形损耗 评估初步结果 无错误？ 评估结果 YES NO 九、重置成本法评估举例 【例】某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史总成本为300万元，其他数据包括： （1）通过细节分析，如重置该生产线，需材料费14万元，人工费2.8万元，零部件1.9万元，施工管理费1.1万元，临时设施费1.2万元，机器设备费581万元。 （2）该生产线10年前构建，预计还可使用15年，自动化程度较低，与普遍使用的同类设备相比，多用20名工人，每人每年工资2500元，所得税率为55％，折现率取10％。由于市场疲软，该生产线产品处于萧条状况，生产能力只能达到80％。 求：该生产线的重置成本、功能性损耗、经济性损耗、无形损耗和现行市价。 计算公式为： （1）A．重置成本＝14+2.8+1.9+1.1+1.2+581=602万元 B．功能性损耗R＝17.1万元 （i＝1，……15） C．经济性损耗＝602[1－(80/100)x]=90.3万元。（取x=0.7） D．无形损耗＝功能性损耗＋经济性损耗＝17.1+90.3＝107.4万元 E．有形损耗＝602×10（10+15）＝240.8万元 （2）现行市价＝重置成本－有形损耗－功能性损耗－经济性损耗＝602－240.8－17.1－90.3=253.8万元 第四节 收益现值法 一、收益现值法的基本思路 （一）基本思路 把被评估资产的预期收益流通过适当的折现率进行折现，从而转换为被评估资产价值的一种资产评估方法。 基本思路就是将收益视为资产价值，对资产未来能产生的收益流进行折算。 收益现值法是指“将被评估资产剩余寿命期间每年（或每月）的预期收益，用适当的折现率折现，累加