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界定市场监管职责 推行登记交易一体化 　　不动产统一登记是党中央、国务院部署的一项重大改革任务。当前，虽然全国大部分地区房屋登记、土地登记等不动产登记职责整合起来了，但由于顶层设计的一些方面不够完善，对“交易”职责界定不清，各地实施中出现了许多问题。过去长期推进的交易登记一体化被人为割裂，档案信息移交不畅，群众感到办证难，对这项改革颇有怨言。 　　从各地情况看，凡是实现登记交易一体化的，改革相对平稳，社会反响积极；而登记交易分开的，大都出现了资料移交不畅，群众办事难等问题。理论和实践证明，合理界定区分交易与市场监管职责，推行登记交易一体化是完善不动产统一登记改革的有效路径。 　　一、不动产登记、房屋交易及房地产市场监管的法理基础与准确定位 　　不动产登记是法定的登记机构依法将不动产的自然状况、权利状况以及其他事项记载于登记簿，进行公示的行为。根据《物权法》的规定，原则上不动产物权变动须经登记方发生效力。不动产登记的主要目的是维护权利人的合法权益，保护交易安全，降低交易成本。 　　房屋交易则是当事人之间买卖、赠与、抵押房屋的行为，属于当事人之间意思自治的民事行为。房屋交易属于市场行为，市场主体依法可以自行通过市场方式、法律手段进行。在房地产市场中，由于房地产开发企业、中介服务企业的强势或者优势地位，信息具有不完全性和非对称性，就需要一个超脱房地产市场参与者的角色来介入房地产市场，监督房地产市场的运行，创造机会均等、各类信息真实的市场环境，以减少纯粹市场化解决方案引起的交易成本过高问题。这样，就产生了对房地产市场监管的需求。 　　房地产市场监管主要是通过经济的、法律的乃至行政的手段，如差别化的信贷、税收政策，影响市场预期，对市场进行宏观调控，如对市场从业主体的房地产开发企业、中介服务企业、物业服务企业的从业资格、行为进行规范，查处违法违规行为，以维护良好的房地产市场秩序。房地产的市场监管由住建部门牵头，国土、工商、金融、税务等部门共同承担，主要职责包括商品房项目管理、从业主体管理、预售许可、预售资金监管、预售行为管理、合同管理、质量管理、交付管理、物业服务管理、房屋中介行为管理、交易资金监管等。 　　二、不动产登记与房屋交易、房地产市场监管的关系 　　房地产市场监管的目的是维护市场秩序，促进房地产市场健康稳定发展，保护权利人的合法权益。在房地产市场法律框架、政策影响下，各类市场主体充分发挥主观能动性，从事房地产的转让、抵押、租赁等具体交易活动。 　　不动产登记是保护物权、保障交易安全、降低交易成本的一项市场经济基本制度，通过有严密法律规则的、规范有序的物权变动机制对房地产市场提供支撑；对于非市场从业主体的个体交易，为了得到物权保护，会主动申请不动产登记，在不动产登记过程中，登记机构对是否符合法律法规以及??家政策进行审查，配合实现市场监管目的。 　　而房屋交易与不动产登记是权利人取得权利的两个密切相关的环节，不管是商品房还是二手房，其交易与登记都存在着互为依托、互为前提和互为依据的关系。首先，有序的登记需以合法的交易为前提。对于继受取得房屋的登记是把交易中形成的债权，通过受理审核等行政程序记载于登记簿，从而转化为物权，如果交易不合法，则会导致登记也失去合法的基础，影响登记的效力。其次，合法的交易必须以登记信息为基础。不管是商品房还是二手房的买卖，其相应的标的应以房屋登记信息为依据，通过登记信息系统验证的可售房源才能用于出售。如果不经事先查询登记簿会造成交易过程中的众多风险，如合同约定内容与实际不符、不可处分的房产进行了处分，等等。最后，正因为两者之间是完成整个物权公示不可分割的环节，所以交易管理和登记密不可分。如果两个环节被割裂，则交易和登记的安全都会遭到极大的破坏，当事人的权利无法得到保证。在中央层面，交易政策制订、监督执行与登记管理职能可以分设，但到地方具体实务办事层面，则难以拆分。 　　登记过程中，登记机构依法审查登记材料，对前置交易行为是否合法已经做了审查，无需再行设立专门机构进行审查。反之，即使通过了交易机构的审查，如不符合法律规定，依法仍然不能给予登记，得不到物权保护。另外，存量房网签、交易资金监管只是创新的管理服务措施，存量房转让管理、房屋抵押管理更是政府部门直接干预市场主体的行为，并无法律上的依据。 　　笔者认为，把宏观层面的、处于后台的市场监管行政管理职责与微观层面的、前台服务群众的、与登记紧密相关的交易管理职责，合理界定划分开来，市场监管仍由住建部门承担，交易管理职责可以整合给不动产登记机构，实现登记交易一体化，形成权责清晰、互通共享、相互配合、管理有序的体制，更有利于政府职能转变，有利于简政放权，有利于服务工作便民高效。 　　三、登记交易一体化服务模式的重新构造 　　仍由