2016年房企应对5月1日营改增策略15p讲义.doc

5月1日营改增真的来了，房企还学不会这些就完了！ 第十二届全国人民代表大会第四次会议5日上午在北京人民大会堂开幕，国务院总理李克强在会上宣布，今年将全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。 ? 明源君认为，“新增不动产所含增值税纳入抵扣范围”，非常重要，解决了房企下游的后顾之忧。这意味着，企业买房之后，符合条件的可以获得相应的抵扣，这无疑对去库存大有好处。 税负只增不减也没错，但那是对做好准备的房企而言的，没有做好准备的房企，一旦操作不好，“营改增”可能导致某些企业的税负增加5%乃至更多，某些企业可能将死于这5%，被做好准备的房企残忍地干掉！ ? “营改增”成为企业命运的分水岭乃至生死线。这次比拼的，是企业的管理水平、控制能力以及合作伙伴的规模和素质…… “营改增” ?要搞清楚“营改增”可能带来的影响，有必要讨论下增值税和营业税的本质。 ? 增值税是对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。 ? 也就是说增值税只对各个流通环节中新增的价值征收。 ? 在具体操作中，在本环节征收时，允许“扣除”上一环节的已征税款。从本意上说，这可以解决重复征税的问题。在实际操作中，这种“扣除”是通过专用发票抵扣的形式来实现的，凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值税专用发票，抵扣本单位应缴纳的增值税款。 ? 而营业税的缴纳则是“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额×税率……纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。” ? 也就是说，营业税是以全部营业额为征收基数的，不存在“扣除”上一环节费用的问题。 ? “营改增”后，到底会对房地产企业有什么影响？ ? 之前房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。营改增之后，这两个行业的增值税可能均为11%。 ? 从绝对数字来看，税率上升了，但专家并不认为征税额一定会增加。财政部财科所副所长刘尚希在接受《经济参考报》采访时曾说“11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。” ? 来自《中国税务报》，作者为张璇的文章这样计算：以房价为100万元、物料成本40万元来算，原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/（1+17%）*17%=5.81（万元），合计约10.81万元；“营改增”后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/（1+11%）*11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）*17%=5.81（万元），相抵后交税4.09万元。“很明显是有了较大的降税比例”。 ? 但是现实中，许多房地产企业却认定自己的税负会增加。上述来自《中国税务报》的文章也指出“物料成本越低，或拿不到增税发票，那税负率就会大为上升，以物料成本占总成本10%为例，增值税的税负率可达到8.9%，远超过原先只有6.5%两税合计的税负比例。” ? 理论和现实之间为什么会有如此巨大的差距？房企在这次巨变中面对着怎样的挑战呢？ 5大挑战 第一大挑战：政策过渡阶段可能遭遇重大损失 ? 安永税务部合伙人李雁在接受《第一财经日报》采访时称：“比如，一个房地产项目完工了，但销售还没结束，若突然实行‘营改增’，税率从5%增加到11%。企业基本完工了，基本上也没有进项税抵扣了，而且它的销售合同都出来了，价格也不能改，那这对企业影响大了。” ? 安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐接受《经济参考报》采访时称：“一些企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策……对企业的影响会很大。” ? 有专家在媒体上表示，为了解决这些问题，可能需要出台过渡政策。 ? 第二大挑战：建筑企业实际税负增加，并最终转移给开发商 ? 武汉建筑业协会副会长李士俊接受《财经国家周刊》采访时说：“如果实行11%的增值税税率，没有一家（建筑）企业可以减负，所有的企业都将大幅增加税负。”?“建筑企业实行营改增千难万难，最难办的是无法获取增值税专用发票”。以湖北省一家特级建筑总承包企业为例，其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后，理论上可以减税近1.7亿元，但由于不少支出无法实行进项税扣除，如水泥、石沙等原料难以取得增值税发票，也就没法计入进项抵扣。算下来，这家企业实际上缴纳的增值税将达到7.6亿元，几近翻倍。 ? 业内人士认为，建筑企业税负增加后，只能将其转移给开发商。而对于自己有建筑部门或下属建筑企业的房企来说，更是直接受损。