汾西县项目前期绪论.ppt

三、宗地概况 2、宗地SWOT分析 S * * 汾西县西大街项目前期调研报告 太原天嘉房地产经纪有限公司 2014年3月22日 * 汾西县位于山西省临汾市北部，北连吕梁交口县、晋中灵石县，南接洪洞县，西依姑射山（旅游景点）与隰县、蒲县接壤，东邻汾河与霍州相望。 一、 汾西概况 汾西全县国土面积880平方公里，全县东西长40公里，南北宽39公里。汾西县是以旱作农业为主的山区农业县，沟坝地闻名全国。境内矿产资源丰富，主要矿藏有煤、铁、铝钒土、石膏等，煤炭资源。 汾西县辖5个镇、3个乡：永安镇、对竹镇、勍香镇、和平镇 、僧念镇、佃坪乡、团柏乡、邢家要乡。汾西县政府驻永安镇。县城城区面积5平方公里，共分为6个社区。 截止2013年底，汾西县总人口15.8万人，其中农业人口约10万人，城镇人口约5.8万。 汾西县当前经济发展较为快速，2013年汾西县GDP约18亿元，相比2012年增长15.3%。2013年农民人均纯收入完成2542元，较之2012年增长11%；城镇居民人均可支配收入完成1.7万元，对比2012年增长15.92%。 汾西县房地产市场发展较为落后，目前汾西县城居民主要以自建住宅为主。但是随着城镇化建设的发展，未来将不在城区范围内向居民新批宅基地，现有自建房将逐步拆迁，进行城市改造，以后居民解决住房问题将主要以商品房为主。汾西房地产市场将逐步启动。 二、汾西县房地产市场概况 当前汾西县城区域内正式开发住宅有3个小区： 1、西苑小区：位于县城西侧西大街南侧，开发于2007年，总建面积约6万㎡，由X栋6层砖混结构的建筑组成，总户数×户。户型以120㎡3居为主，兼顾部分90㎡2居户型。小区无产权，环境较差，无绿化及相关配套设施，物业也仅止于门房和打扫卫生。由于开发较早，现已入住，当前二手房价格2000—2100元/㎡。 2、城建局开发经济适用房：位于县城东大街，汾西一中东侧，开发于2013年，总建面积约X万㎡，由X栋6层砖混结构的建筑组成，总户数×户。户型以120㎡3居为主，兼顾部分90㎡2居户型。小区无产权，环境较差，无绿化及相关配套设施，物业也仅止于门房和打扫卫生。现已入住，当时售价2400元/㎡ 3、银葛都小区：位于县政府南面，广场西南方，开发于2012年，总建面积约X万㎡，由2栋6层砖混结构的建筑组成，总户数×户。户型以120㎡3居为主，兼顾部分90㎡2居户型。小区无产权，环境较差，无绿化及相关配套设施，物业也仅止于门房和打扫卫生。现已入住，当时售价2500元/㎡ 除了以上小区外，汾西县城目前无在售项目。 * 汾西县房地产市场发展特征 汾西房地产市场目前处于起步阶段，商品房小区建设处于市场空白区域。现有小区建筑形态以多层砖混结构为主，且规模不大，配套设施及物业水平较差。 从市场角度来说，面临城镇化建设的推进及老城区改造，将产生较大的刚需市场。目前居民对120㎡、单价为2500元/㎡的房屋接受度较好，如果在建设中能适度对小区环境进行提升，销量将不成问题。 该地块周边多为小产权及本地实力较小开发商建设，开发面积小，居住密度高，环境塑造基本为零。区域内开发项目多为毛坯。 1、本项目基础数据 本项目位于县城西大街阳光体育场东侧，总占地面积约60亩，合40000㎡，地块呈临街南部口小，里面北部宽大的倒梯形形状。 当前地块为141户居民自建房，面临拆迁。 周边建筑 地块周边基本都是村落单层建筑，风格单一 交通组织 地块临西大街，地块与城市核心区具备良好的路网联系，公交系统良好。 文化教育 项目所在区域有汾西三中等学校。 休闲娱乐 地块周边有体育场、森林公园、酒店、KTV、洗浴中心等娱乐设施 O W T 1、本项目体量较大，具有规模优势，有条件适当做一些舒适性配置，增加客户吸引力，并树立口碑。 2、汾西县城房地产市场刚刚起步，处于刚性需求阶段，市场能较好。交通便捷，紧临城市主干道 3、本项目地块位于县城西侧重点规划方向，具有一定的区位优势。 1、地块上面临拆迁的居民较多，开发成本较大。 2、高品质生活配套设施缺乏，教育环境一般 3、地块整体不规整。 知名品牌开发商较少，产品形式单一，市场竞争不激烈 汾西县房地产市场尚未完全展开，居民对商品房的认同程度需进一步引导。 * 3、项目定位 根据以上分析，本项目建议定位为—— 面对刚需市场的中端品质的精品住宅 户型配比以90—110㎡的紧凑三居为主（占总户数的50%）；另外辅以70—80㎡左右的两居（占总户数的35%）和120—130㎡的