一房二租转卖后再出租当事人间租赁合同的效力.docVIP

一房二租转卖后再出租，当事人间租赁合同的效力一、基本案情雷某与张某系夫妻，张某原为凯美公司法定代表人，二人于2002年9月购买兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋。2005年10月29日，张某以凯美公司名义与被告孙某签订房屋租赁合同，将上述房屋租赁给被告，租赁期限3年，自2005年11月1日至2008年10月31日，租赁费每年2万元。合同期满，承租人继续使用租赁房屋，在同等条件下享有优先权。上述合同签订后，凯美公司将约定的房屋交付被告孙某使用，孙某分三次支付房屋租赁费6万元。 2007年1月6日，雷某因拖欠原告姚某借款，双方签订了房屋租赁合同，约定由雷某将上述房屋租赁给原告，租赁期限20年，雷某以所欠原告借款本息224950元折抵全部租赁费。租赁期间，雷某若转让该租赁房屋，该合同对转让后的房屋所有人继续有效。雷某与第三方形成的租赁转交原告，由原告管理并收取租赁费。雷某出售房屋，须提前2个月书面通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。双方另就违约责任等作出约定。 2007年8月1日，临沂市房产管理局为雷某、张某颁发了房屋所有权证，房产证记载该房屋为雷某与张某共同共有。同年11月2日，雷某、张某与第三人刘某签订了房地产买卖契约，雷某、张某将兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋作价58万元出售给刘某，价款一次性付清。第三人购买上述房屋后，于2007年11月5日由临沂市房产管理局颁发了第000035544号房屋所有权证，载明上述房屋的所有权人为刘某，建筑面积148.76m2. 2008年11月18日，第三人刘某与被告孙某签订了房屋租赁合同，约定由刘某将兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋租赁给孙某，期限为5年，自2008年11月1日至2013年10月31日。租赁费前两年每年为2万元，以后三年随市场价格浮动。上述合同签订后，被告孙某向第三人刘某交纳了2009年度房屋租赁费2万元。原告姚某因上述房屋租赁问题与被告孙某及第三人刘某发生争议，于2009年11月27日诉至临沂市兰山区人民法院。 　　二、当事人间的争议 原告姚某诉称，2006年5月，雷某向原告借款20万元，年利率18%.由于无力偿还借款，2007年1月6日，原告与雷某协商，原告租赁雷某兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋，租期20年，雷某以所欠借款本息224950元抵顶20年租赁费。合同约定原告享有转租权利。合同签订时，被告孙某已占用该房屋，雷某通过原告告知孙某以后向原告交纳租赁费。此后，原告多次要求交纳租金，被告一直未履行义务，并瞒着原告和第三人签订了房屋租赁合同，其行为损害了原告的合法权益。因此请求依法判决被告将占用的房屋腾出或按市场价与原告签订租赁合同，判决第三人与被告所签订的租赁合同无效，并将收取的租金返还原告。 被告孙某辩称，2005年10月，我与凯美公司签订合同，该公司法定代表人为张某。自2006年起就有人来找我，打听房子的来源，但从2006年至2008年的租金我一直交给凯美公司。交完房租后，我就再未找到凯美公司。随后我所承租的房屋就被转让了，我也找不到原房主。后来买房的第三人拿房产证找到我，我就与新房主签订了租赁合同，把2009年的租金交给了他。 第三人刘某辩称，原告的诉讼请求不能成立。第三人合法取得了房屋产权，有房产证为据。原告与雷某所签合同是否真实值得怀疑，雷某不可能转让已租赁20年的房屋，我取得房屋产权时，该20年的租赁合同并不存在。该合同中雷某的签名是否属实，还有待于确认，即便真实，该租赁合同也是无效的。因为该房屋属雷某与张某共有，雷某一人无权对房屋自行处理。被告孙某原来与凯美公司签订的合同是合法有效的，因为签订合同的时候，张某是凯美公司的法定代表人。在孙某与凯美公司的合同未到期的情况下，雷某又与别人签订20年的租赁合同，是不符合常理的。 　　三、法院裁决意见 临沂市兰山区人民法院认为，本案当事人诉争的兰田步行街4-B号楼201号、301号房屋系雷某与张某的夫妻共有财产。2005年10月29日，张某任凯美公司法定代表人期间以公司名义与被告孙某签订了房屋租赁合同，该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据该租赁合同的约定，被告孙某租赁了上述房屋，租赁期限从2005年11月1日至2008年10月31日，合同期满承租人如继续使用，在同等条件下享有优先权。上述合同签订后，被告孙某合法占有了租赁房屋，并按合同约定交纳了租赁费，在租赁期间届满后，被告行使优先权，继续租赁使用上述房屋。在被告租赁该房屋期间，雷某于2007年1月6日与原告姚某签订了房屋租赁合同，由雷某将已租赁给被告使用的房屋租赁给原告，租赁期限20年，雷某以所欠原告借款本息折抵20年租赁费224950元。雷某与原告所签订的房屋租赁合同，亦为双方当事人