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农商银行信贷风险审查要点
小企业贷款风险审查
根据我市县域经济特点归纳小企业特点
小企业的经营管理现状
领导者素质与企业成长不匹配,企业主文化程度低;
经营管理一竿子到底,相对简单、粗放,家族式管理与任人唯亲;
财务报表不规范具有普遍性,尤其是销售收入少报;
几乎所有小企业的会计报表都未经审计;
企业资金与家庭资金混用;
纳税、用工存在不规范性;
一些企业不太注重环境保护、安全生产;
生命周期短。
小企业特点
不入账销售收入占销售总额的30%左右
规模越小、越是城郊、越是面向消费者、交易对手越小的小企业,销售收入不入账的比例越高。
极大部分小企业的实际资产负债率不高;
归还贷款要掉头资金解决
小企业特点
某银行对该行全部小企业客户情况统计
小企业贷款风险
授信方案中的担保方式选择
授信业务各担保方式由强至弱可分为:我行认可的专业担保机构担保、房产(住宅、商用房、办公房)抵押、易变现的动产质押、工业用地使用权及地上建筑抵押、第三方担保、信用免担保。
(六)担保方式
1、抵押方式
主要包括足值有效的房产、土地使用权、易流通转让的通用设备等可以作为本行信用业务抵押担保的抵押物。
(1)抵押物必须满足以下要求:
①产权明晰、价值足额、易于本行管控、易于变现;
②借款人与抵押人关系简单明晰,无债权、债务关系;
③限制接受乡镇、村企业的厂房等建筑物(不能单独作为本行信用业务担保);
④限制接受第二清偿顺序的不动产抵押(不能单独作为本行信用业务担保);
(六)担保方式
⑤禁止接受土地所有权;
⑥禁止接受耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权;
⑦禁止接受学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
⑧禁止接受所有权、使用权不明或者有争议的财产;
⑨禁止接受依法被查封、扣押、监管的财产;
⑩禁止接受异议登记期间的不动产;
?禁止接受法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
(2)符合本行规定的抵押物作抵押,抵押率必须满足以下要求:
①建筑物、建设用地使用权、个人住房抵押率不得超过70%;
②在建工程(包括正在建造的建筑物、船舶、航空器)、除建设用地使用权以外的土地使用权抵押率不得超过50%;
③商业用房,航空器、船舶、车辆等交通运输工具抵押率不得超过60%;
④机器、设备、原材料、半成品、产品及其他动产抵押率不得超过50%。
先做担保公司担保及房产抵押的强担保小企业业务
小企业抵押贷款一旦出现问题,由于小企业债务不多,贷款金额较小,处置比较容易,在现阶段物业价格整体呈上升趋势,抵押物价格相对容易掌握,最终损失小,最终风险可控;
能提供抵押的小企业基本经历了初期积累,渡过最为困难的初创期(初创期小企业失败率很高);
不要认为抵押物好就做,典当式的做法是要不得的。
选择抵押物要特别注意的事项
审慎对待第三方抵押物,是否抵押人使用贷款?
主要关注:
1、抵押人的真实意图
2、是否抵押人为贷款的实际需求者
3、抵押人的经营情况和资信状况
4、抵押物共有权人是否知晓
2010年3月某银行向某企业发放贷款100万元,以第三方林某某名下一套住房抵押。2010年4月,抵押物共有权人林某某来该行声称是丈夫白某在其不知情的情况下,将上述抵押物抵押给该行,她从未办过抵押手续。经查阅了该笔贷款的档案,该行授信资料中有林某某的签字及手印,资料齐全,且抵押登记部门所保存的合同签字与该行的合同签字相同。但是如果林某某的丈夫找了第三人代其在合同上签字,很可能会造成抵押合同无效。
出租抵押物的抵押风险
主要关注:租赁合同的租期和签订日期(易修改变更)。
承租人须出具有条件放弃租赁权的承诺函。
工业用地使用权及地上建筑的抵押风险
主要关注:申请人是否以优惠政策取得的土地,土地使用权出让合同中有哪一些附加条件?
2009年2月16日某行向某企业贷款280万元,时间一年,以公司名下的名下厂房和土地使用权抵押,抵押物位于某经济开发区,工业出让用地使用权面积10.2亩,评估单价为25万元/亩,厂房面积2945.81平方米,土地厂房合计估价作价553.29万元。2009年6月22日该市人民法院因该企业未履行民事调解书的付款,查封了该公司的银行账户,该行随即启动了清收程序,要求公司提前归还贷款。
在催收贷款过程中,发现该公司第一还款来源因多年经营不善而丧失,还款来源只能依靠变卖抵押物来获得,由于该公司在取得土地时政府给予了优惠政策(04年取得该土地的价格为4万元),在土地使用权的出让合同中约定了投资总额、产值、税收等条件,所以政府不同意该公司变卖土地使用权。
改制企业以改制取得资产作抵押的风
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