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南京中级法院经济适用房买卖合同纠纷裁判观点 作者：李本虎律师，中银(南京)律师事务所 一、经济适用房买卖合同有效认定案例 裁判观点：张维、蔡玉婷与杨耀宇签订的协议系双方当事人真实意思表示，亦不违反经济适用房买卖相关规定，该协议合法有效。根据南京市的相关政策，经济适用房从取得购房发票之日起5年后可以上市交易。至本案起诉之时，张维、蔡玉婷取得购买涉案房屋的销售发票已满5年，杨耀宇已按约支付了全部购房款，张维、蔡玉婷也将涉案房屋交付杨耀宇实际居住，该情形已符合政府规定的允许上市交易的条件，故双方应按协议约定履行义务，杨耀宇要求张维、蔡玉婷协助其办理涉案房屋的过户手续，有事实和法律依据，应予以支持。 二、违反经济适用房五年内不得上市交易的禁止性规定，房屋买卖合同无效 案例一 裁判观点：本院认为，涉案房屋性质为经济适用住房，汪燕在取得涉案房屋购买资格后，将涉案房屋转让给范守云、唐国庆，由范守云、唐国庆直接向南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司交纳购房款，其行为违反了经济适用房五年内不得上市交易的禁止性规定，因此双方之间的房屋买卖合同无效。 案例二 一审南京市栖霞区人民法院 该房屋系经济适用房，销售不动产统一发票开具的时间距今已超过5年，符合上市交易的条件，朱从龙作为该房屋的所有权人应当按照协议约定协助杨宝荣办理房屋过户手续。【被二审改判】 二审南京市中级人民法院 本院认为，损害社会公共利益的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。本案中，朱从龙与杨宝荣于2009年1月2日签订的《协议》系对经济适用房的转让，而国务院制定的国发(2007)24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，如果采取规避方式违反管理规定，则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。因此，朱从龙、杨宝荣签订的《协议》无效，杨宝荣要求朱从龙协助办理涉诉房屋变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。 案例三 裁判观点：本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，双方当事人签订的买卖房屋协议规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。理由是：1、本案所涉买卖房屋协议违反经济适用房管理制度，系双方当事人明知。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据相关规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易。如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。2、当事人因拆迁而获得经济适用房安置资格，并选择经济适用房安置的，仍应遵守经济适用房的管理规定。根据南京市的有关规定，部分项目因拆迁需要安置的，被拆迁人可以享有选择经济适用房进行安置的优惠条件。本案中，被上诉人因拆迁需要安置而选择了经济适用房，拆迁安置方式的选择权在被拆迁人，无论是选择货币安置、实物安置或者货币和实物结合的安置，按有关法律和政策规定，均要对被拆迁房屋进行市场价格评估，并遵循等价交换或略有补偿的原则。拆迁人对本案被上诉人的被拆房屋进行评估后，被上诉人选择与政府严格限定价格的经济适用房进行等价交换，这种选择较之选择市场价格的商品房或者货币安置，其可以获得比一般商品房更多的住房面积，而该等价交换的经济适用房价格与实际价值不同，不包括土地使用费、减免的规费等，亦即其取得的经济适用房的所有权是存在一定限制的，因此其对经济适用房的处置应当遵守相关制度和规定，对此，在被上诉人取得的经济适用房权证上有明确的注明。如果其违反规定买卖，则不仅破坏政府对经济适用房的管理秩序，对于其他选择一般商品房安置或者货币安置的被拆迁人而言，也是不公平的。3、违反经济适用房管理规定买卖经济适用房损害了公共利益。如前所述，经济适用房是国家划拨土地并提供一系列优惠政策，具有社会保障性质的住房，因此国家和省、市政府都制定了严格的管理规定，目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，也是维护国家利益、公共利益的必然之义。因家庭困难而享有购买经济适用房资格的人，与因某些特定原因，经政府批准而取得购买经济适用房资格的人，在购买、适用、出售经济适用房时，均应遵守经济适