认购.签约.备案.交房系列知识手册2011年6月.docVIP

认购-签约-备案-交房系列知识手册 1、在客户认购前，置业顾问必须向其展示销售中心公示的五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，同时，必须引导客户翻阅公示合同范本。认购协议上的买受人信息必须填写完整的：姓名、身份证号码、 电话、通信地址。客户在认购（缴纳定金）7天后要求退还定金，定金是销售协议的流程通常为：取得预售许可证后收取诚意金—开盘当天认购—认购后3-7天内签约（视项目认购协议约定）。售场公示的房源价格表，应与房管局网签楼盘表的挂牌价一致，房屋销售价格，只能在此价格以内，不能超过挂牌价。认购协议上的房屋总价为优惠前的总价。置业顾问在客户定房时，必须连同认购书一起交给客户的东西有：签约须知；如果是按揭客户要发给客户按揭须知、查房表。 按揭客户在签约前，置业顾问必须协助客户完成的动作：到房管局查房；初步确定贷款银行、贷款年限、贷款金额；告知前往银行办理按揭需携带的资料。客户定房时，若安排到签约中心签约，则置业顾问必须告知：签约中心地址及电话具体为二环路东二段建业路60号约定的签约时限；签约中心免费停车点具体为建设路SM广场专用停车场（龙湖提供免费停车票），距离龙湖签约中心步行3分钟。客户到签约中心签约之前，置业顾问需要告知客户签约地点及时间、按揭客户领取查房表到房管局查房、帮助一次性/分期付款的客户在网签系统中查询其自有房屋的情况告知客户签约需带资料、报告主管发送签约至签约中心、。认购阶段，若非业主本人到场，代理人必须 填写代认购承诺书，并签字盖手印。签约阶段，情况一：若非业主本人到场， 须出示公证委托书及代理人身份证原件及复印件；情况二：若为两个买受人，但只有一个买受人到场， 合同暂不领取，可先签约，后期补公证委托书领取合同，或者业主短时间能赶回来补签字领取合同也可以。认购阶段的变更由销售人员在CRM系统提请申请，签约阶段的变更由签约专员在CRM系统提请申请。客户签约时应该携带的手续资料通常为认购协议、定金收据、应付买卖价款（银行卡）及身份证原件。 答：买受人年满18岁（具备民事行为能力）本人未到场时委托他人办理签订手续的必须具备公证处出具的公证委托书。如无公证书绝对不能进行网上备案，合同签订时间及备案时间必须在公证书之后方能有效。 16、一次性、分期、按揭合同的签订有什么区别？ （1）一次性付款、分期付款时，主合同及其补充协议均为各三份。 （2）按揭客户必须是在年满18同周岁以上有按揭资质的客户，若为已婚，合同上面必须体现夫妻双方的名字并一起签约办理按揭，并与客户确认目前已持有的房屋及按揭记录（在房管局查询已有的房屋套数以及银行的征信查询）；主合同及其补充协议各五份，物业合同和装修协议或封阳协议各两份。 17、一份完整的已经签订完成的合同袋中应该具备哪些资料？ 基础资料为合同填列单，优惠确认书，业主签字的认购书原件、业主资料。其中业主资料为?若认购时的名字与签约的名字为同一人，只需业主本人身份证；?若买受人为未成年子女应有买受人及其法定监护人的户口及身份证，若户口不在一起的，可以提供小孩的出生证明；?认购以后签约有更名的，若为父母子女配偶的更名，需要有结婚证户口本作为留存依据以及客户签字确认的合同变更表；?若为代理人代签的，合同存放必须有公证书原件两份；?外籍人士提供护照及港澳台通行证，《境外人士承诺书》以及《中文姓名声明书》。 18、已签约状态的客户申请合同变更时（如更名、提高首付、更改按揭银行及金额、年限等），接到客户申请的销售人员应该第一时间告知签约专员，以便在客户到达前，完成CRM系统的审批。 19、旁系亲属没有任何提请变更和更改备案的资格。 20、主买受人年满18岁是成都籍户口的，且共有人为父母，而父母户籍为非成都户口的需要具备什么条件才能签订合同及备案？答：共有人中任何一方提供成都市社保或者纳税证明。 21、成都户口需要准备哪些备案资料？非成都户口需要准备哪些备案资料？答：成都：夫妻双方身份证、户口本、结婚证。非成都：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、成都市社保或纳税证明。 22、简述成都市房管局更改备案银行流程？ 答：开发商出具备案变更表→原按揭银行盖章→交房管局更改 23、简述成都郊区房管局更改备案银行流程？ 答：开发商出具备案变更表→原按揭银行盖章→公司工作人员（带员工身份证明）陪同买受人到房管局更改 24、商品房买卖合同的格式合同是由四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同编制的，在全省范围内统一执行的。完整的商品房买卖合同应该包括：格式主合同、补充协议 ，如果是精装商品房，还包括《委托改造装修协议》，其他改造类商品房还有《委托封闭阳台（花池）协议》等。房屋买受人可以是一人或多人，产权的共有