七投资组合技术与剩余技术.pptVIP

【例】 某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。试计算该宗房地产的价值。 【解】该宗房地产的价值计算如下： 该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值 =260+200=460(万元) 2.建筑物剩余技术 土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法能求得土地的价值时，则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率予以资本化，即可求得建筑物的价值。 直接资本化法的建筑物剩余技术的公式为: 3.自有资金剩余技术 自有资金剩余技术是在已知抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价值的剩余技术 自有资金剩余技术是先根据从市场上得到的抵押贷款条件(包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等)计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的剩余收益，然后除以自有资金资本化率就得到自有资金权益价值。 直接资本化法的自有资金剩余技术的公式为： 式中:VE--自有资金权益价值； A0--房地产净收益； VM--抵押贷款金额； RM--抵押贷款常数； RE--自有资金资本化率。 4.抵押货款剩余技术 抵押贷款剩余技术是在已知自有资金数