二手房买卖具体流程.docVIP

二手房买卖流程 第一步，找房。这个显然是废话了，无论你是买亲戚朋友的房源也好，通过中介看中的房子也好，首先要找到看中的房子。第二步，做产调。查档专业点好不好？拿着产权证，户主身份证去才能调！　　所谓产调，指到房屋所在地区的交易中心查询房屋产权状况。　　目的，了解房屋的产权所有人，抵押状况，交易状况。　　过程，很简单，到交易中心，报出房屋的具体地址，　　费用，交5块钱就行了。　　时间，10分钟左右。　　产调是很重要的手续，能保证你所买房屋的产权人是否真实，是否有抵押贷款，有没有被法院冻结，是否已经在进行二手房交易等等。产调的结果如果一切正常，那么才可以考虑下面的买卖。如果是有问题的房子，那么您看着办吧。第三步，谈买卖条件。　　1，价格。不用多讲了。需要提出的是未来合同上的价格将决定税金和贷款的金额，因此要自己权衡好这个成交价。　　2，付款方式，定金多少，首付款多少，贷款多少，尾款多少。　　3，交房日期。通常可以约定在产权转移完成后的一个星期内，也可以自行约定。　　4，交房条件。毛坯，或者是装修，包含哪些家具，家电。维修基金是否赠送。谈好上面的条件后应该要付定金了，这个是我比较纠结的。本身是没有定金合同这一个标准协议存在的，当然如果你找了中介的话，他们给你签的那个所谓定金合同是否具有赔偿效力我并不清楚。但是没有中介的情况下，仅仅买卖双方间交付了定金，手写的定金合同不能保证一定具有赔偿效力。　　我这次的经验是没有先付定金，直接在签好买卖合同之后与首付一起付掉了，但在买卖合同里面是分清楚了首付多少，定金多少的，其中定金部分是具有赔偿效力的。　　但是如果卖房人很强势或者房子很抢手，买家是需要支付定金保证权益的。那么在付了定金以后，写好受据，双方手写个定金协议吧。第四步，起草买卖合同。　　买卖合同是有标准版本的，可以在网上下载。下载到文本后，双方一起按照合同每项条款，一项一项填进去就可以了。解释里面两个专业术语：　　权力转移：指房屋产权从卖家更名到买家。　　转移占有：指卖方交房给买房。　　除了上面两个术语外，其他都是很好理解的文字。　　合同的补充条款部分是空白，相关内容需要自己增加。我的建议是在补充条款部分上写明下面内容：　　1.违约赔偿具体约定。在合同正文里的违约赔偿部分比较简单，可以在这部分详细的重新约定一次。　　2.如果卖方是到手价，那么这里要写明所有费用和税费由买房承担。　　附件三是付款协议，这里要具体写明款项的支付方式和世间。　　非常重要的一点，补充条款和附件三的部分由于要写很多文字，所以一定要在事先准备好，并打印出来，到签合同的时候直接粘到合同上就可以了，要不然合同当天手写会累晕的。按照现在的情况，合同最少要打印7份，所以这个东西也第五步，签买卖合同。　　前面所有准备工作完成后，买卖双方去交易中心签买卖合同。　　所需材料，买卖双方，身份证，户口本，结婚证或相应证明的原件，印章，房产证原件，相关复印件若干。。　　程序，在交易中心前台拿个号，到相应的柜台按照提示办理就可以了。　　时间，约一小时。　　费用，买卖合同5元每本。　　买卖合同都是当场打印的，服务人员会询问房屋的价格，过户的时间，这些连同房屋基本信息会一并打印在合同上面。其余的空白地方需要手填，根据事先准备好的合同草稿，填上去并不是很困难。　　由于限购政策，在补充条款的部分，交易中心会要求买方在购房人家庭成员情况申报表，需要买方签名盖章。　　把上面准备好的补充条款和付款部分直接粘到合同上面，之后要在粘贴的部分骑缝签字和盖章。　　买卖合同签好后，这次交易就已经成功了一大半了。买卖合同一共需要7本，其中买卖双方各一本，银行一本，交易中心三本，未来物业管理中心一本。如果申请首期监管的话，那么要再加一本给监管中心。第六步，首付和缴税。　　付首付一定要在银行柜台转帐，并妥善保留好转帐凭证。　　缴税可以在过户当天，也可以在签合同当天。不考虑未来契税上涨因素的话，这个税当然是在过户当天再交比较好。当然如果不在乎这点钱的话，早交掉也省心。　　首先在交易中心的税务柜台去核价，通常按照市价成交的房子，核出来的价格就是合同价格。如果你为了避税做低了价格，那么核价出的价格有可能要比合同价高。　　核价之后，凭核价单，产调单（第二步里得到的），房产证，买卖合同，身份证，提交给交易中心的税务部门核税。等待核税结果出来后，去缴税后，可以拿到相应的完税凭证。　　税费：　　满5年，唯一，普通住宅，卖家无税，买家契税1.5%。普通住宅买方的契税是1.5%，非普通住宅的契税是3%。　　除上述情况，卖家均要缴营业税和所得税，如是普通住宅，可以选择总价6.55%或差价30.55%两种方式的一个，如是非普通住宅，总价的选择变成7.55%.