万科四季花城营销报告讲述.ppt

方案二 现阶段处于执行或将要执行的物料 A. DM夹报设计 B.售楼处及户外设计 C.园区灯杆旗 D.泰山路户外广告牌 E.活动物料 F.户型折页 （本物料现已基本定稿） 短信文案 ——强调传播性、趣味性、独特性—— 短信1：开篇 人生新五大理想： 找个贤淑的妻子 养个出息的孩子 赚足腰包的票子 乘坐豪华的车子 住上万科的房子 万科之美 墨城之巅 四季花城二期 卡梅尔 即将问世！短信2：样板开放 嗨，很久不见，最近忙不？ 告诉你个好消息： 春暖花开了， ［卡梅尔］也盛开了 万科四季花城［卡梅尔］ 3月6日，全精装登场！ 快打个电话问问吧 短信3：精装 整天忙碌都是为了啥？ 老婆说： 是为过上更体面的生活， 住上更高档的房子！ 今年最大的愿望是： 能住进万科四季花城，给她过生日！ 听说万科精装的房子， 品质过硬！ 四季花城2期［卡梅尔］ 全精装登场短信4：开盘 号外！号外！ 即墨新闻头版头条： 据说，期待已久的 （万科四季花城） 终于（开盘了） 实力万科， 四季花城 卡梅尔 全精装开盘！ 万科之美 墨城之巅短信5： 热销 脑筋急转弯： 全即墨最热的地方在哪里？ 答案：四季花城 （因为开盘后就沸腾了） 全即墨跑得最快的是谁？ 答案：万科 （因为它是全国房产的领跑者） 四季花城 卡梅尔 澎湃热销短信6：样板开放 春天来了， 万物复苏， 播种温情， 盛开精品， 结出硕果， 见证万科， 成熟实景， 礼赞生活。 万科 四季花城 卡梅尔 3月6日 精装样板，华彩上市！短信7 当精明的老板， 穿精美的服装， 做精心的筹划， 交精诚的朋友， 买精致的名牌， 过精彩的生活， 首先要住精装的房子！ 万科 四季花城 卡梅尔 360度精装元年短信8 善于创新 叫开拓 思想解放 叫开明 神情愉悦 叫开怀 创立先河 叫开山 大张大合 叫开阔 楼房入市 叫开盘 万科 四季花城 卡梅尔 全精装开盘配合开盘前营销计划的推广主题建议 2月－3月份档期安排 方案类 活动类 包装类 物料类 登山节 万科馆开放 注:参见以上导引系统和 看房通道方案 建议:增加情景 剧式的产品楼书 创意点：情景剧/生活剧 创意形式：实景脚本拍摄 2月－3月份档期安排宣传主题建议 利用成熟成熟实景的优势,增加产品感染力 元宵节主题：万科之美， 温情的团圆（情感牌） 开盘主题: 万科之美，华丽的盛典（说精装） 样板间开放主题: 万科之美，盛开的精美（说精装） 香水活动主题：万科之美，醇熟的味道（说成熟） 风筝节主题：万科之美，飞翔的风景（说景观） 借助活动进行健康 生态/环保的宣传 登山节主题:万科之美 生命之巅 万科馆开放:万科之美 一场人生的世博 下阶段内容 第三季： 推广执行概要（2010年7月—9月） 目的： 策略： Ω加强对产品利益和品牌主张的推广升级，广告进入白热化。 Ω以园林、现房实景为切入点。 Ω加大老带新的活动力度。 Ω考虑工程节点与产品线，与后续第四季的产品进行错位推广。 Ω房源丰富，加入差异化大户型产品 Ω借助第二季度的持续热销，乘风破浪，适时溢价。 Ω10、13、11、15号楼座推出。 精工价值+区位价值==整合价值 第一周期： 90-107m2（2-6月） 切入市场 的角度 西商东住前体下的 购房迁徙现象。 体现趋向性 东区生活配套的日益成熟 体现宜居性 政府对东区的 长期规划 体现社会性 线下 万科品牌力 万科产品力 万科形象力 万科品牌责任 万科的居住、人文关怀 精装 园林 成品 万科服务—物业 线上 销售说辞（口口传播）/ 联合政府导向（区域长期规划）/ 新闻引导（万科关注城市成长） 下 ： 落 地 执 行 方 案 圈层：大生活—万科体验—万科标准 第二周期： 130m2（7-12月） 万科出品 万科标准 万科生活 客群物理+精神属性 客群圈层 居住价值的建立 切入市场 的角度 下 ： 落 地 执 行 方 案 5月 3月 4月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 四个季度 工作阶段划分和任务分解 丰满传播渠道 增强传播达到率 价值体系建立 90平米主流户型诉求 为集中开盘蓄客 溢价支撑 为差异化大户型产品铺垫 立体推广 溢价支撑 房源丰满 加入差异化大户型产品 立体推广： 金九银十（旺季） 本年楼王面市 （景观最佳） 形象升级过渡 定位修正 增强存在感 提升品牌力 增强品质感 一季 二季 三季 四季 下 ： 落 地 执 行 方 案 下 ： 落 地 执 行 方 案 推广阶段 2月下－3月中 广告诉求 集中开盘期 预热