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国外老年人住宅开发模式及其在国内的实践文章出处： ?作者： ?发布时间：2005-10-13 　　在国外，特别是在一些发达的欧美国家，多种形式的老年人住宅已经发展得相当成熟；而我国的老年人住宅却是刚刚起步，正在探询一种符合国情、满足市场需求的老年人住宅形式。在下文中，我们先以美国的Senior Housing （Senior Community）为例，介绍一下发达国家老年人住宅的发展经验。 美国的老年人住宅 　　美国的老年人住宅（Senior Housing）通常按照不同的服务内容分为五种类型：独立生活住宅（Independent Living）、持续照料型住宅（Continuing Care）、生活辅助住宅（Assisted Living）、特殊照顾型住宅（Alzheimer’s Care）和疗养院（Nursing Homes）。这五类老年人住宅所能提供的服务如下表所示： 　　独立生活住宅：面对身体健康状况良好的老年人，在提供了丰富的社区服务和社区活动的基础上，老年人有良好的生活环境和充分的活动自由。由于这类老年人的自理能力较强，身体健康状况也较好，这类住宅基本不提供日常生活服务和医疗服务。 　　持续照料型住宅：居住在此类住宅中的老年人也是身体健康状况较好的，除了同样提供较多的社区服务、享受完全自由的生活环境外，与独立生活住宅不同，这类住宅还提供了很多的日常生活服务、医疗服务和更多的社区活动。也就是说，这类住宅是在独立生活住宅的基础上为健康的老年人提供更多附加服务的一种产品。 　　生活辅助住宅：这是一种面对健康状况稍差的老年人的住宅产品，它针对老年人的身体健康状况提供了相应的社区活动和医疗服务，同时，还提供了很多的社区服务和日常生活服务。 　　特殊照顾型住宅：“特殊照顾”是对于患有阿尔茨海默氏病（Alzheimer’s，一种老年痴呆症）的老年人而言的，这类住宅会为患病的老年人提供很多的日常生活照顾，同时提供较多的社区生活服务和医疗服务。另外，针对这类老年人的特殊性，老年人们可以参与的社区活动是受到限制的。 　　疗养院：选择疗养院居住的都是身体状况很差，生活不能自理的老年人，他们在这里可以得到周到的日常生活照顾、社区生活服务和医疗服务，使他们可以享受相对较高的生活质量和得当的医疗措施。受到健康状况的限制，他们可以参与的社区活动较少，生活环境也受到了较大的限制。 　　如果我们以老年人的身体健康状况作为主要划分依据，这五种类型的老年人住宅中，独立生活住宅和持续照料型住宅都是为身体健康的老年人服务的，实际上是针对同一类客户的不同产品。而生活辅助住宅、特殊照顾型住宅则是面对失去部分生活能力的老年人，按照他们的身体健康程度提供一些具有针对性的医疗及生活服务。疗养院则完全是康复式的治疗中心，为需要特别医疗服务的老年人提供相应的服务和设施。 　　无论哪种老年人住宅，都为入住者设计了舒适的生活环境和室内空间。那么，又是谁在为这些老年人住宅买单呢？在美国，用来支付这些老年人住宅和各项服务的资金主要来源于以下几种渠道：自有资金（Private Funds）、政府医疗补助（Medicaid）、政府医疗保险（Medicare）、长期服务保险（Long-Term Care Insurance）和政府补贴（Supplemental Security Income）。这其中，政府和各类保险资金占据了绝大多数。特别是对于失去部分生活能力和身患重病的老年人，为他们服务的老年人住宅基本上全靠政府资金运作，属于一种社会福利性质的机构。因此，从性质上来看，美国的这种老年人住宅并不完全是市场化的产品，而是市场需求和政府引导共同作用的结果。 　　由于现实社会中的健康老年人的数量要远远高于失去生活能力的老年人数量，因此，在现实市场中，针对健康老年人的独立生活住宅和持续照料型住宅是美国老年人住宅市场的主体，特别是独立生活住宅，早在20世纪五六十年代就开始出现，现在已经发展得相当成熟，而且有越来越流行的趋势。 　　由于居住在独立生活住宅中的老年人身体健康状况良好，甚至有相当一部分人仍然在工作，因此，这些住宅大都是由老年人用其自有资金支付的。与另外几类老年人住宅不同，这类住宅的开发不完全依靠政府，而是由开发商开发的。但是，政府在其开发过程中仍然会给予开发商减税等政策方面的支持，使得老年人住宅的销售价格低于同类普通住宅的售价。相应地，购买老年人住宅的业主也就会受到一定的限制。美国政府要求购买老年人住宅的业主必须年龄在55岁以上，而且该住宅的常住人口不得多于两人，来访的第三人在老年人住宅中的累计居住时间不得超过一个月。 　　这类住宅没有康复、医疗的功能，但是仍然会具有良好的社区环境、提供周到的社区服务和丰富多彩的社区活动。通常来看，这类老年人住宅一般位于离市区较近的郊区，且大都