如何搞好工程建设项目合同策划和管理.docVIP

如何搞好工程建设项目合同的策划和管理 重庆时代广场工程位于重庆渝中区解放碑中心地块，由香港九龙仓集团投资兴建，发展商为龙庆物业发展（重庆）有限公司，林陈建筑师有限公司、重庆市设计院、科联顾问有限公司和迈进机电工程顾问有限公司分别进行的建筑、结构、机电设计，广厦重庆第一建筑（集团）有限公司承包土建施工。 重庆时代广场工程为一超限高层建筑，由三层地下室、六层裙楼和四栋分别为27层、30层、33层、35层的塔楼组成，是集停车场、商场、商务、餐饮、娱乐健身、游泳池为一体的单体综合建筑。该工程占地面积近10000m2，总建筑面积150300m2，总高度158.3米，工程总投资8.8047亿元，其中施工竣工决算价3.52亿元。 重庆时代广场工程属乙类建筑，建筑结构设计的使用年限为50年，结构抗震等级的设防烈度为6度，结构抗震等级为：框支层及以下各层为一级，框支层以上各层、地下室负一层及其余为二级。工程地质为天然砂岩，基础形式有筒体筏板基础、人工挖孔桩柱基础、独立柱基，挡墙带形基础，其中基础工程有人工挖孔桩共60个，独立柱基共28个，筏板基础共4个，地下室四周为钢筋砼自防水挡墙。 该工程最终取得了很好的效果，发包方和承包商都比较满意，且工程获得2005年度中国建筑工程鲁班奖。下面就该工程在合同的策划和管理方面的成功经验与大家一同探讨。在合同的策划方面主要以发包方（业主）的角度出发，合同的管理方面主要从承包商的角度出发。 合同的策划 项目的实施战略确定后必须对与工程相关的合同进行总体策划。通过总体策划一般要确定以下几个问题：工程承包方式、合同种类、招标方式、合同条件、重要合同条款等。正确的合同策划不仅能够签订一个完备有利的合同，而且可以保证圆满地履行合同，以顺利地实现工程项目的根本目标。然而建设工程项目与风险是密不可分的。与其他一些行业相比建筑业面临更多的不确定性。而从本质上讲，风险来自不确定性。工程项目的风险不仅表现在其多样性，即一个项目中有许多种类的风险存在，如政治风险、经济风险、合同风险、合作者风险等。而且表现在风险在整个项目周期中都存在，从项目的可行性研究到合同策划、合同实施，直至项目投产后的运营无时无刻不与风险相伴。合同策划对整个项目的成功与否起着至关重要的作用，因而对策划活动中的风险进行分析就显得非常必要。 1、承包模式的风险分析与防范 该工程采用传统平行承包模式。传统平行承包模式的运作程序是：设计，招投标，施工，竣工验收。在这种模式下由业主委托建筑师或咨询工程师进行设计，承包商严格按照设计和规范要求施工。一方面，由于业主提供设计，承包商只是照图施工，一旦业主有新的要求或发生设计变更，承包商就有理由就此提出索赔，因而业主要承担较大的风险。另一方面设计施工分别由咨询公司（设计院）和承包商来承担，双方分别与业主签订合同，互相之间无合同约束，常常出现不协调。因而业主要协调设计和施工两方面的工作，解决出现的矛盾。为此业主要花费钱财．耗费精力。 在平行承包模式下发包方要为了减少风险所带来的损失，首先应选择资质高、信誉好的设计及施工单位；同时选择可靠的监理单位来进行合同管理、施工管理、协调设计、施工单位之间的问题，及时反映工程施工中的工程状况信息，以便业主有可能在施工中做出相应的变更。此外，工程保险是很重要的一环。发包方除了考虑保险费率与免赔额等因素外，还有更重要的一点，就是对整个工程寿命周期风险的考虑，尤其是施工前期工作质量的保险。这种模式下发包方要求承包商对工程投保建筑工程一切险来降低发包方的风险。 2、合同种类的风险分析与防范 该工程采用总价合同。总价合同，是指在合同中确定一个完成项目的总价，承包商据此完成项目的全部工作的合同类型。由于承包商按照固定价格来承接工作，它所投入的资金存在风险，因而承包商会努力降低成本。但若有变更发生，处理过程会给双方带来额外的费用。为减少变更，工程的开工要等设计全部完成之后才开始，固开工日期会拖后，从而影响到发包方的后续收益。另外承包商综合可能发生的风险，一般报价相对较高且要求附加一笔风险金。 针对总价合同可能发生的风险，业主可采取相应措施：如有变更发生，双方可协商，对价格作适当的调整；根据合同中的工程量清单或暂定费对变更进行估价。此外，要求承包商提供履约担保或采用信用保险，同时注意合同条件的严密性，以减少索赔事件的发生。 3、招标方式的风险分析与防范 本工程采用邀请招标，发包方可以有效地减少招标工作量、节省招标费用开支、缩短招标时间以及降低合同履行中承包方违约的风险；但限制了竞争范围，使发包方失去了可能获得更低报价，技术上更有竞争力的潜在承包商的机会。 国际上很多工程经验证明，如果技术设计比较完备、信息齐全，签订工程承包合同最可靠的方法是采用邀请招标方式。 总之，发包方