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专项维修资金案件 2006-01-17 新浪广州房产 　　一、案由 　　1999年12月9日，李女士购买了广州市东山区寺右新马路北二街东悦居的一套商品房，与广州东华实业股份有限公司签订了《商品房预售合同》，在合同中并没有对专项维修资金由谁交纳的问题作出约定。2003年，李女士与东华公司就专项维修资金的交纳主体出现争议，在合同没有约定的情况下，李女士认为按照《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理办法》，广州市国土资源和房屋管理局发布的穗国房字[2003]592号文《关于贯彻国家物业管理条例有关问题的通知》(下简称592号文)，应当由东华公司交纳专项维修资金；东华公司认为根据《民法通则》、《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》的相关规定，应当由业主交纳专项维修资金。双方商洽未果，虽然该楼盘已成立了业主委员会，但李女士仍以个人的名义将东华公司告上法庭，要求法院判令东华公司将按物业总房款的百分之二计付的专项维修资金，即人民币9400元，按规定存入专项维修资金专用帐户。 　　二、案件审理过程 　　1、第一次审理 　　东山区法院受理案件后，认为涉案物业所在小区的业主委员会已经成立，原告(李女士)现以个人名义向法院主张小区物业管理维修基金，不符合法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第(三)项和《广东省物业管理条例》第四十一条的规定，裁定驳回原告的起诉。 　　2、第二次审理 　　李女士不服一审判决向广州市中级人民法院提出上诉，二审裁定上诉人(李女士)与被上诉人(东华公司)之间具有商品房屋买卖关系，上诉人成为东悦居小区业主后，就其与被上诉人之间产生的物业管理维修基金纠纷向法院提起诉讼，没有违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百五十四条和最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百八十七条的规定，裁定撤销原审裁定，本案由东山区法院进行审理。 　　3、第三次审理 　　根据广州市中级人民法院的二审裁定，本案由东山区法院重审，重审后东山区法院认为，本案争议的焦点在于谁是交纳首期专项维修资金的义务主体，东悦居小区的商品房预售许可证核发于1999年3月24日，原告(李女士)与被告(东华公司)签订合同的时间是1999年12月9日，双方未在《商品房预售合同》约定由谁交纳首期专项维修资金等事实，按592号文的精神应由建设单位即被告交纳首期专项维修资金，但在交纳标准上，原告所要求的按涉案物业总房款的百分之二计付专项维修资金，即人民币9400元，依据不足，调整为被告应按原告购房建筑面积93.10平方米及每平方米40元计，将涉案物业专项维修资金人民币3724元，按规定存入专项维修资金专用帐户。 　　4、第四次审理 　　(1)一审判决后，东华公司不服一审判决向广州市中级人民法院提起上诉。东华公司上诉认为：双方合同中并没有约定专项维修资金支付的主体，《物业管理条例》中规定由业主交纳专项维修资金是无条件的，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定，而非授权地方政府部门。上诉人作为建设者并不能从中得到任何受益，且已经按照合同履行了自己的义务，一审法院无视建设部颁布的《住宅共用部位共用设施、设备维修基金管理办法》和国务院颁布的《物业管理条例》对专项维修资金由被上诉人缴纳的明确规定，却适用与行政法规和部门规章有冲突的592号文进行处理，显然适用法律错误，故请求二审法院依法撤销原判，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。 　　(2)广州市中级人民法院审理后认为，被上诉人(李女士)依据其与上诉人(东华公司)的商品房买卖关系，诉请上诉人划存专项维修基金，但双方签订的《商品房预售合同》对于专项维修基金的缴纳主体、缴纳数额、履行方式、履行期限、民事责任等内容均无约定，即双方当事人未就维修基金事项通过平等协商设立权利义务关系，且现行法律法规对上述民事权利义务关系的调整尚无具体规定，此类纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件。此外，《广东省物业管理条例》第三十二条第三款、第四十一条；《物业管理条例》第五十四条第三款的规定，均说明法律、法规对物业管理维修基金的收取、使用和管理赋予行政主管部门先行处理的职责。在双方当事人未就物业管理维修基金交纳问题平等协商达成合意的情况下，从本质上说，当事人就此承担的主要是行政法上的义务，应由行政主管部门前置处理为宜。原审以民事案件受理并作出实体判决不当，裁定撤销原审判决，驳回李女士的起诉。 　　三、结语 　　广州专项维修资金第一案终于尘埃落定，本案之所以引人瞩目，一方面在于专项维修资金的缴交涉及到千家万户的切身利益，另一方面本案的审理与法律冲突及适用息息相关。目前，对于专项维修资金缴交主体具有最高效力的法