重固镇“福龙苑”住宅小区房地产开发项目投资可行性研究报告.doc

总论 项目概况及承办单位 一．项目名称 上海市青浦区重固镇“福龙苑”住宅小区房地产开发项目 二．建设地点 上海市青浦区重固镇，东至赵重路，南至规划道路，西至厂房，北至西张土泾，位于重固镇中心区域。 三．项目基本情况 地块总面积137502.49平方米，其中首期出让面积为59511.40平方米，绿化用地2596.40平方米。项目容积率为1.17，绿地率为37.25%，建筑密度为25.77%。 项目产品类别为排屋和多层建筑，一期规划总户数为583户。 四．项目法人 上海仁恒房地产有限公司 五．可行性研究报告编制单位 华厦伟业－上海金贝房地产咨询代理公司 六．企业简介 上海仁恒房地产有限公司 上海仁恒房地产有限公司（新加坡独资）1992年创立于上海浦东。十年来，上海仁恒持续投资累计约100亿元人民币，建成“仁恒广场”、“仁恒公寓”“仁恒滨江园”等高品质住宅区，“仁恒河滨花园”、“仁恒锦绣园”等新型国际化社区正在建设中，累计总建筑面积约200万平方米。公司的良好业绩、旺盛活力和高成长潜质得到社会各界与市场的广泛认可。 历经中国房地产业高速发展、宏观调控、低迷调整等各阶段考验，在政府有形调控和市场无形选择中，上海仁恒对房地产业发展的内在规律和市场运作都具备了充分的理解与把握，确立了“有规模、上档次”的跨世纪发展战略。 在商品住宅日益同质化的今天，上海仁恒坚持打造高品质住宅，保持着充盈的可持续发展能力，核心竞争力显著增强。以“仁信治业、持之以恒”为经营理念的独特企业文化，为企业凝聚了一批懂技术、善经营、勇开拓的高素质人才；以“价值、奉献、服务”为目标的企业宗旨，令公司致力于为客户提供优质的产品与服务，赢得了业主的认同与赞誉。 新世纪的中国房地产界，目标更远大、实力更雄厚的上海仁恒将拥有更加广阔的发展空间。 可行性研究的依据 国家、省、市、有关法律、法规、政策、规定； 现行有关技术规范； 上海市青浦区国有土地使用权招标文件（2003-15号地块）； 上海市青浦区重固镇总体规划及其中心区规划； 上海金贝房地产咨询代理公司提供的市场调查资料及项目概念性规划方案； 建设项目环境影响报告表； 可行性研究的范围 本可行性研究主要涉及的内容范围为： 项目建设的必要性； 建设规模； 建设条件； 市场分析及功能定位； 开发目标及方案； 环保、节能、劳动安全卫生及消防； 项目实施进度； 物业管理； 投资估算及资金筹措； 财务评估。 第四节 可行性研究的简要结论 本项目是针对上海市青浦区重固镇及其周边地区的房地产市场主流消费阶层的主流市场需求，而规划建设的一个高品味生态景观住宅小区。 项目背景和必要性 项目背景 在上海市总体规划中，青浦城区是上海市的11个新城之一，随着上海市城市建设重点由中心城区向新城和中心镇转移，重固镇依托其菘泽文化的背景及便利的交通状况，也面临着新的发展机遇。 重固镇位于上海西郊的青浦区境内，总面积51.97平方公里。 青浦区是上海的西大门和后花园，重点发展与生态环境相协调、与国际大都市发展相匹配的绿色工业区、休闲旅游区、特色居住区和现代农业区． 在青浦区城镇布局结构中重固虽为一般集镇但其西毗青浦新城，同三国道，南有318国道及其沿线景区并有国家一级保护的福泉山古文化遗址作依托。通过近年来周边地区的建设，镇域范围内的交通水网、生态、环保资源优势条件愈来愈明显。镇区西部的地热资源开发条件也日趋成熟。 重固镇发展的总体目标 将建成为与青浦新城及青浦工业区相匹配的经济繁荣、交通便捷、设施完善、环境优美的生态型经济强镇，充分体现历史文化底蕴，并具有现代化工业、农业、休闲、旅游等多种功能的特色集镇。 重固镇域的功能定位 充分利用交通区位条件，依托同三国道和北青公路以及318国道的区位优势，建立高科技园区，并以青浦工业园重固园区作为重固镇今后工业园区依托，提升服装业发展，形成服装业、新型建材、电子电器等支柱产业，推动其他行业共同发展：第三产业要以建筑业、房地产为龙头，加快商贸业发展，推进旅游业发展；第一产业要大力推进传统农业向现代农业转变，构建都市型农业发展的格局。未来的重固镇定位为：上海市郊区具有深厚文化底蕴的园林生态化的都市生活服务型集镇，青浦工业园区的重要组成部分、现代农业发展地以及江南水乡特色的休闲型居住区及古文化旅游的重要据点。 重固镇区近期建设规划 重固镇域的规划规模为52.08平方公里，集镇区建设用地规模至2020年为1.26平方公里，集镇区人口15000人，人均城镇建设用地控制在85平方米左右。中心村经过合并在发展过程中分期分批向城镇化靠拢到2020年中心村基本城镇化。 重固镇的镇域结构规划，其规划范围为重固镇整个镇域范围，总规划面积为52.08平方公里。该层次规划的主要内容有