老旧小区项目立项建设物业管理前期介入方案.docx

老旧小区项目物业管理前期介入方案2016年12月1日目 录第一部分 前期介入服务的四个阶段3一、物业顾问组建阶段3二、改造施工阶段4三、竣工验收阶段4四、物业正式进驻阶段5第二部分 物业管理模式及服务目标6一、服务管理模式6二、服务管理思路7三、抓整治工作，换环境面貌10第三部分 项目组织架构与岗位人员设置12一、组织机构设置与岗位人员配备情况12二、主要工作职责12三、物资装备需求情况14四、前期介入工作计划16五、日常管理期工作计划17第四部分 前期物业管理工作的开展18一、前期物业工作重点18二、前期管理流程19三、物业接管验收管理20（一）与前任物业公司对接20（二）与业主委员会对接23（三）无人对接25四、物业管理后续工作27（一）设备设施试运行27（二）全面清洁开荒27五、服务建议31第一部分 前期介入服务的四个阶段老旧小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的老化问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保物业公司顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。兴龙物业公司针对老旧小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在兴龙物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障老旧小区物业的正常、有序运转，使物业建立良好窗口形象。要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工改造进度的实际情况，对老旧小区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。一、物业顾问组建阶段对于物业管理前期介入，物业公司将公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与老旧小区规划改造设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划改造设计方案是否合理，力求使小区的改造设计方便日后的物业管理工作。1.老旧小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；2.公共设备设施的维护和保养；3.老旧小区要求极高的消防安全工作；4.老旧小区保洁绿化管理等达到标准；5.信报箱的设立，公共告示栏的配置；6.小区垃圾房的管理；7.物业管理经营用房的位置设计；8.附属改造工程配置设施建设的设计参与。 二、改造施工阶段改造施工过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解改造工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。1.提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；2.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；3.审查有关改造工程的优劣，提供改善意见；4.提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；5.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；7.对改造施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。8.提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。9.检查改造工程施工进度；10.检查前期改造工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；11.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；12.提出遗漏工程项目的建议；13.对老旧小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。三、竣工验收阶段物业管理前期介入人员将定期视察施工改造现场，参与工程例会，及时提出专业意见和建议，对各种设备、管线都逐一检查。1.参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；2.发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；3.参与重大设备的调试和验收；4.制订物业分户验收流程并执行；5.指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。四、物业正式进驻阶段 完成上述三个阶段后，做好物业进驻老旧小区的准备工作。1.首次进行民意征询，调查业主对兴龙物业接管老旧小区的同意率等。2.签订物业委托管理合同，确定物业管理经营用房。3.老旧小区接管验收工作。4.成立物业管理处，正式入驻。前期进行老旧小区内设备设施的试运行，全面进行清洁开荒工作，工作人员逐渐熟悉老旧小区工作环境，全面开展物业管理服务工作。第二部分 物业管理模式及服务目标一、服务管理模式在管理与服务的过程当中，我们将建立一套适应老旧小区物业管理