山东诸城项目前期定位报告20100525M马版.docVIP

山东诸城房地产项目市场分析 及项目前期整体定位策划报告 我们的研究思路和方法 报告思路导图 目标与背景 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同目标为导向： 开发目标 目标1：财务目标，通过项目的开发，实现价值最大化，迅速回笼资金； 目标2：品牌目标，此项目未开发商在诸城市首个项目，希望将该项目打造成城市明星项目，形成品牌，为后续打下坚实基础。 项目背景条件和约束条件 项目位于诸城市东环与兴华东路交界处，处于城市外环地段，目前周边尚未形成较好人气； 项目核心资源为城市北移东扩过程中，未来项目会处于城市适宜居住板块，便利交通成为良好基础。 核心问题（基于对项目的理解，我们认为项目应该解决的核心问题） 如何在诸城市目前项目周边尚未形成较好市场氛围的基础上，塑造明星产品，吸引购房客户，快速实现销售目标？ 我们需要分析市场，挖掘项目，了解客群消费特征、找出市场机会，寻找项目独特定位，因此我们需要明确： 市场现状怎样，发展趋势？ 板块前景，客户对本案区位的认识？ 竞争楼盘怎样，有何借鉴？ 项目核心价值是什么，如何利用？ 客户消费特征是怎样？ 未来竞争怎样？ 项目机会在哪里？ 我们的客户在哪里？有何偏好？ 项目的定位怎样？ 我们的方案？ 报告思路导图 宏观研判 2010年中国的房地产市场在调整中发展 宏观经济 调控是为了持续发展 2010年的房地产市场调整，是为了房地产长期的向上发展必须做出的修正，国家住建部政策研究中心副主任王珏林今日表示，2010年房地产市场会在调整中发展，2010年房地产市场不稳定，调控不会放松。王珏林称，调控是为了持续发展，调控是为了建立一个市场稳定的长效机制和完善市场，调控的决心大，对这次调控要有一个长期的准备。 投资过热，引发2010温和通胀走势 通胀的根本原因还是流通性的货币过多, 2009年12月的CPI将大幅提升，而PPI也将“如期”转正。尽管物价快速进入上升通道，资产价格上涨，但各方认为2010年中国通胀压力不大，全年呈温和通胀状态。 2010年中国GDP增长与经济预测 2009年，中国经济率先实现了企稳向好、“V型”的增长。中国科学院数学与系统科学研究院研究员陈锡康预计，在2010年GDP增长速度是10％左右。他预计第一季度最高，大概是11％左右，第二季度下降到10.2％，第三季度进一步下降到9.5％，第四季度是9.8％。拉动经济的“三驾马车”投资、消费和进出口出口对GDP的贡献分别是6％、4.2％和-0.2％。 宏观市场 全国宏观市场成交量井喷，带动房价，各地出现供不应求，商品房存量下降，投资者信心恢复，各地地王重现，政府出拳遏制房价，针对炒房，针对多套购房，下重拳遏制，一线、二线城市销量严重下降，市场观望渐浓，三线以下城市目前还为明显感到波及，市场上尚未出现降价跑量的地产项目。 对于开发企业而言，2010年土地市场充满机遇。充足的土地供应计划使企业有更大的选择空间，有助于开发企业加大土地储备。在未来地价向下调整阶段，开发企业可以拿到价位更低的地块，有助于降低经营成本，减少未来开发经营风险。在2010年行业调控仍将较为严厉的环境下，企业应加强政策和市场走势研究，为稳健经营和跨越式发展提供策略支持。 宏观小结 宏观呈调整中上行趋势，预计诸城房地产区域稳步发展 宏观经济政策：由于中国出口、内需、基建多方面的拉动，GDP稳步增长情况下，经济保持继续向好。 宏观市场趋势：2010年初宏观市场成交暴涨，带动房价，土地出让呈现激烈争夺。4月关于遏制房价新政出台后，目标直指打击炒房，扰乱房地产市场行为，对多套住房也实行了提高贷款利息、提高贷款比例、提高税费比例的政策。目前一线、二线城市房产成交量较第一季度出现明显下降。 房地产市场因要保持长期向上稳定发展，必须进行对炒房等因素的修正，对自身政策进行正确的调整，针对目前市场的表现，是正常的，市场经过自身修正，对未来增长将是更加稳定和良性的。 诸城市房地产市场在目前对新政影响不大，因其处于县级市，目前政策的影响力尚未波及，同时，诸城市房地产市场炒作成分没有一线、二线城市大，此次新政对市场影响有限。 报告思路导图 城市概况 　 　诸城市5，第二产业作为重要经济支柱。2008年，诸城市城镇居民人均收入14089元，农民人均纯收入7701元，城乡居民收入比为1.83：1。综合经济实力在2009年度全国百强县（市）中列第35位，被省委、省政府表彰为“县域经