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水岸花园项目工程 可行性研究报告 富宁县中浩房地产投资开发有限公司 二○一二年十月  目 录 第一章 总 论 1 一、项目名称及项目建设单位 1 二、工作依据 1 三、研究范围 2 四、工作概况 2 五、建设单位、施工单位概况 3 六、项目建设地点 4 七、建设规模 5 八、物业管理 5 九、建设实施计划 5 十、投资估算 6 十一、资金筹措 6 十二、经济和社会效益 6 第二章 项目建设的必要性 7 一、推进新城区建设，增强带动辐射作用 7 二、建设西南桥头堡 7 三、推动城镇化，构建完善的县城城市功能 7 四、推动市政建设与国民经济协调发展 8 五、增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定 9 六、经营城市，开辟市政建设新局面 9 第三章 商住房市场供求分析 11 一、房地产供给状况 11 二、房地产市场需求的预测 13 第四章 建设条件与建设选址 15 一、建设单位概况 15 二、建设选址 15 三、自然条件 15 四、基础设施条件 16 第五章 规划设计方案 18 一、建设规模 18 二、指导思想 18 三、规划原则 19 四、规划设计 19 第六章 物业管理 25 第七章 项目实施进度与施工保证措施 26 一、项目实施进度 26 二、施工保证措施 27 第八章 环境影响评价 28 一、环境条件调查 28 二、施工期环境影响分析 28 三、项目建成后环境影响影响分析 32 第九章 劳动安全卫生与消防 33 一、劳动安全卫生 33 二、消防设施 33 第十章、组织机构与人力资源配置 34 一、组织机构设置 34 二、劳动定员 37 三、员工培训 38 第十一章 投资估算与资金筹措 41 一、投资估算 41 二、资金筹资方案 43 第十二章 财务评价 45 一、编制依据及说明 45 二、销售收入估算 45 三、总成本费用估算 46 四、营业税金及附加费、经营利润估算 47 五、财务盈利能力分析 48 八、不确定性分析 53 九、财务结论 55 第十三章 结论 56  第一章 总 论 一、项目名称及项目建设单位 1、项目名称：水岸花园 2、建设性质：新建 3、项目建设单位：富宁县中浩房地产投资有限公司 4、法人代表：曾照远 通讯地址：富宁县新华镇冷冻厂东侧 5、报告编制单位：富宁县中浩房地产投资有限公司 二、工作依据 1、《中华人民共和国城市规划法》 2、《城市规划编制办法》 3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93） 4、《富宁县城市远景规划》 5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料 6、有关部门提供的证明和资料等 三、研究范围 1、项目建设的必要性 2、市场分析 3、建设条件与选址 4、规划设计方案 5、物业管理 6、环境保护与节能 7、实施计划与工程管理承担 8、投资估算与资金筹措 9、经济效益和社会效益分析 四、工作概况 富宁县中浩房地产投资有限公司根据富宁县城市总体规划和城市建设的发展情况，积极投资兴建富宁县水岸花园项目。公司组织工程技术人员，专门成立编写《富宁县水岸花园项目可行性研究报告》小组。该小组本着客观、科学和对项目认真负责的精神，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致的研究、讨论，按照富宁县房地产现状和城市规划的有关要求，并依据海口市设计院关于《富宁县水岸花园建筑方案设计》确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了本可行性研究报告。 五、建设单位概况 富宁县中浩房地产投资有限公司是一家具有法人资格，独立核算，自负盈亏的有限责任公司，主营房地产开发。公司成立于2011年9月，地址为富宁县新华镇冷冻厂东侧。注册资金伍佰万元人民币，实收资本伍佰万元人民币。公司在职员工28人，其中高级工程师1人，中级职称7人，技术员12人，技术力量较强，管理水平较高，尤其是公司董事长曾照远先生，业务素质高，领导能力强，对市场认识充分，善于把握机会，凭籍多年从事房地产开发的丰富经验，先后开发多个房地产项目，在房地产市场上独树一帜，取得了显着的经济效益和社会效益。 六、项目建设地点 本项目位于富宁县新华镇新兴社区那力小组（国道323线旁）富宁县冷冻厂幸福家园小区 第三章 商住房市场供求分析 一、富宁县基本情况 富宁县位于云南省东南部，南与越南河江省接壤，东部和北部分别与广西百色右江、西林、田林、那坡、靖西五县（区）毗邻，西与文山州的广南、麻栗坡两县相连，地处两国三省十县结合部，国道323线贯穿县境，是云南通往广西、广东等沿海地区的重要门户。 323国道和正在建设中的衡昆高速公路贯穿全境，是云南通往广西、广东等沿海地区的重要门户。辖15个乡（镇）、145个村（居）委会，总人口39.