河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村可研报告.doc

河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目 第1章 项目总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称及承办单位 项目名称：河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村 承办单位： 1.1.2项目性质 内资合资 1.1.4项目合作单位 1.1.5项目拟建立地点 河北省安新县 1.1.6研究工作依据? 《白洋淀怡兴园生态旅游度假村一期规划设计》 《白洋淀怡兴园生态旅游度假村二期规划设计》 《河北省投资项目注意事项》 《国家环境保护法》 1.1.7研究工作概况 可行性研究报告遵照中华人民共和国投资的相关法律和政策制定，报告主要包括项目市场分析与建设规模确定；建设条件选择；技术方案；环境保护与劳动安全；项目经济效益和社会效益以及财务敏感性分析。为项目实施建设投资和环境影响评价提供依据，为项目建设和经营管理提供了先进合理的工程技术方案，筹资方案和经营方案。 1.1.8主要的经济指标 项目总投资：2200万元 一期总投资： 800万元，二期总投资 1400万元 自筹资金：100％ 项目内部收益：18% 投资回收期： 3.9年 投资偿还期：6.4年 1.2项目研究简要结论 根据国家投资相关行政法规，以及河北省投资的相关规定，河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目完全符合法律法规，符合建设社会主义市场经济的需要。 由于市场前景良好，经济效益和社会效益显著，公司具备雄厚的资金势力﹑先进的管理思想﹑管理同类企业的经验和为人民谋福利的健康理念。 河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目可行。 第二章 项目的意义及必要性 （一）景点类：坐地生财垄断资源 景点类旅游股在三类旅游股中发展空间最大。主要原因有三：一是自然景点具有不可复制性，拥有特定的垄断优势；二是经营模式简单，维护成本较低，易于管理，低成本运作能保证相当的利润水平，分享旅游业增长的成果；三是对于一些被评为世界遗产类的景区，享有较高的定价权，可以通过提高门票的方式获得稳定的高额收益。上市公司中，目前黄山旅游、峨眉山、桂林旅游、丽江旅游、华侨城、首旅股份等都拥有景区业务或景区内的配套服务业务，但拥有大景点门票收费权的上市公司只有两家：黄山旅游、峨眉山。黄山旅游拥有世界自然、文化遗产和国家地质公园三重荣誉，峨眉山入选世界自然与文化双重遗产，中国四大佛教名山之一。它们享有较高定价权，能最大程度分享旅游行业高速增长带来的。从历史上看，自然景区大多保持2－3年一个涨价周期的规律，2003年峨眉山风景区门票价格由原80元/人调整为120元/人，上涨50%。2005年张家界武陵源景区门票价格由158元上调至245元，涨幅超过50%，增强了其他同级别景区涨价预期，今年4月1日，黄山旅游发布公告，黄山风景区门票价格旺季每票由130元调整为200元，淡季每票由85元调整为120元，票价内含遗产保护费每票20 元。淡季时间为当年12月1日至次年2月28日，旺季时间为3月1日至11月30日。预计本次调价可为公司2005年门票收入增加6000 万元左右。因此，拥有景点经营权特别是景点门票收费权的企业将是身价倍增，长期来看，景区游客规模、门票价格、毛利率呈上升趋势。 （二）酒店类：出租率提高，物业升值 非典过后，各类酒店的出租率也在不断提高，这与我国良好的经济增长环境和人们消费升级有很大关系。以上海为例，上海酒店市场从2004年开始呈现强劲反弹走势，旺季时高星级酒店甚至出现“一房难求”的火爆场面。据统计，2004年至今，平均出租率达到70-73%左右，高出全国平均水平10个百分点。 提升酒店类个股价值的除了出租率的提高外，酒店自身物业的升值也极大的提升了个股的投资价值。如锦江酒店14家酒店占用的资本为6 亿左右，其中拥有土地使用权或建筑物产权的11 家酒店重估的资产增值约40 亿元，按权益折算后，锦江酒店每股净资产将可能增值4 元左右。很明显，该股目前价值已经严重低估。类似的从事酒店类的个股还有地处广东的东方宾馆、新都酒店等，这些地区的房价在近三年都出现了明显的上涨，因此，对这些公司的内在价值也需要重新估值。 （三）旅游服务类：竞争激烈，毛利下降 三类个股中，最为弱势的是旅游服务类个股，主要是从事旅行社服务的上市公司，如中青旅、国旅联合等。2004年12月11日以后，外资参股中资旅游服务业的限制进一步减小。而国内旅游企业弱、小差、散的竞争局面还没有得到根本改善，预期在外资竞相进入的情况下，2005年该子行业的竞争将进入白热化阶段，行业毛利率下降。如中青旅为了增强自身竞争力，在全球招募中高级管理人才，而公司的毛利率已经连续三年下滑，2004年度主营业务利润率不足10%，与黄山旅游40%的毛利率不可同日而语。 2．2白洋淀区位优势和评价 2．2．1白洋淀区位优势 白洋淀是河北平原上最大的淡水湖泊