芳园里可研报告.doc

芳园里项目 总论 1、项目位置及背景 本项目处在北京市朝阳区芳园里中路，西临万客隆超市，南临兆隆大厦，北靠星城国际公寓、北京京东方电子公司，东临东光电工厂及海军701厂。地理位置优越，环境幽雅。 芳园里地区是北京市泛CBD区域，因受CBD及丽都商圈的影响已逐渐成为北京最活跃和繁荣区域。芳园里外销公寓最为集中，并有少量商务大厦及商住楼，代表性的项目有星城国际、海润国际公寓、佳境天成、和乔丽晶公寓等，每平方米均价8500元以上。本项目最近区域的商品房的销售为兆隆大厦，其均价为7200元/平米，销售情况良好，但兆隆大厦是塔楼，而本项目为板楼，其间的差价应在500元左右。 芳园里地区同时又是京城规划中的10个边缘集团之一，10个边缘集团所在区域以东五环沿线为主，如芳园里(望京)、东坝、定福庄、垡头和北苑均处于东五环的北京市东部地区。其余的5个边缘集团则分布在五环沿线的南部、西部和北部地区。据伟业公司的调查显示，边缘集团范围内在售的117个项目中，西苑集团占5个、清河集团占6个、北苑集团占16个，芳园里集团占37个、定福庄集团占18个、垡头集团2个、南苑集团9个、丰台集团9个、石景山集团15个。由此可以看出东五环和北五环沿线的边缘集团发展较快，特别是芳园里集团的望京和北苑集团已成为楼市中的热点区域。有关人士认为，无论是价格还是环境，五环沿线的边缘集团都有着城区不可比拟的优势，特别是随着五环路的加紧建设和私家车的逐渐普及，芳园里地区成为住宅旺地已指日可待。 2、项目概况： 本项目占地面积19200平米，总建筑面积87300平米，建筑规模为地下8000平米，地上79300平米，建筑容积率为4.11，分为两栋住宅楼、一栋写字楼共三栋单体建筑，地下两层、地上14-16层。经估算，工程总造价约4.3亿元，住宅楼销售部分每平米造价为4712元，写字楼销售部分每平米造价5824元。项目总的销售保本价格为5684元/平米。针对兆隆大厦的均价7200元/平米的塔楼销售价格，同时考虑资金的回笼速度，本项目住宅楼的销售价格低定位在6000元/平米，写字楼销售价格定位在8000元/平米，销售收入为5.12亿元，公司实际投资20158万元，销售净利润为4598万元，投资回报率为24%。 北京市住宅市场分析 1、北京房地产市场发展状况 北京市自1978年以来国民经济呈现出高速增长的态势，GDP的平均年增长率为15.27%，除个别年份以外均保持10%以上的经济增长速度，近5 年经济发展态势平稳没有出现大起大落的计划经济发展特点，说明北京市的市场进程有了较大的提高。 房地产投资作为固定资产投资是拉动经济增长的有效手段，房地产作为高值耐用消费品可启动消费，同时房地产业具有产业关联的产业特性可以带动相关产业的发展，因此房地产作为第三产业，目前对国民经济的发展十分重要。 加入WTO对房地产市场的影响分析 在2001年下半年，中国加入世贸组织（WTO）之后，中国的经济发生了深刻的变化。相应的，北京也获得难得的发展机遇。 首先，加入WTO使中国的经济规则与世界接轨，增加了政策的透明度及稳定性，使国外的投资者能够理解和把握。这将极大地刺激国外投资者的投资信心，增加国外投资者对国内各行业的关注。房地产作为国内赢利预期最好的行业之一，必将受到投资者的极大关注，从而拓宽开发商的融资渠道，促进房地产行业的健康发展。同时，稳定、规范化的政策环境将使国外投资者有信心投资于国内的各种资产，扩大整体房地产行业的市场需求规模，缓解目前的供需失衡局面，增加行业景气。 其次，加入WTO，使得国内产品与国外产品站在同一竞争地位，通过公平的竞争必将使国内外消费者享受到更好的产品服务，刺激进出口业务的发展，提高国内的市场化程度，进而吸引更多的国外投资者进入中国的各个行业，带动国内尤其是北京的写字楼、高档公寓、酒店、商业设施等各方面不动产物业的需求，对房地产的繁荣是个有利的促进。 最后，大量国外投资者的渗入，将提高对人才资源的需求，增加国内人员的收入预期及消费信心，激发一部分购买力，扩大房地产市场的需求。虽然，国外产品对国内制造业将产生冲击，但对于北京这样的服务型功能为主的城市来说，影响不大且调整相对容易。 总体来说，加入WTO将扩大北京房地产的需求规模，并刺激其消费，是一件利大于弊的重大利好。 举办奥运对房地产市场的影响 申奥成功将给北京带来大规模的基础设施建设，有利于投资硬环境的改善。为了成功地举办奥运，北京市政府将投入大量资金改善北京的基础设施状况。比如机场的扩建、城市的公交、高速公路、轻轨铁路、地铁等。另外，电视媒体的转播系统、通讯系统，都将加强建设。拟重点建设142个项目，投资逾1800亿元。包括：900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等；450亿元用于环境治理，实现天更蓝、水更清、