花园住宅小区可研报告.docVIP

一、摘要 1.1项目名称 《千禧花园》住宅小区项目 1.2项目地址 江苏省南京市鼓楼区东宝路18号 1.3项目运作主体 江苏高能信息产业有限公司 1.4市场与产品 《千禧花园》住宅小区位于南京市鼓楼区江东街道,是南京市城市规划主城布局近期重点发展的河西8平方公里生活居住区。小区东靠江东北路,西靠长江,南靠东宝路,北靠清凉门大桥,环境优美，交通便利,各类服务设施齐全,是河西仅剩的几块待开发建设的黄金地段。 《千禧花园》住宅小区的设计定位为河西生活区顶级居住小区，始终围绕以人为本，居住区全智能化设计，以小高层为主，套型适合各层次消费人群。建筑面积为53206㎡，整个建筑群自外而内体现着简约、流畅、清新、通透的设计理念和健康的生活方式，绿化率达45%。项目周期一年半。 1.5发展目标 在当前河西房势出现“惜售”的大好形势下，公司以《千禧花园》为契机，加强品牌意识，使公司成为南京地区商品房建设最有特色、最有知名度的开发商 。 1.6运作思路 公司运作的重点，是努力探索和创造一种适应未来，适应南京，适应公司的发展需要，又能够被我们很好的驾驭和掌握的房地产经营模式。 公司的运作，将始终坚持滚动经营和资本经营相结合的原则，加强和承建商的合作与沟通，将滚动经营和资本经营两者有机地整合，形成互动的“链条”。 滚动经营:就是通过本公司东王府花园和朝天宫文博大厦房产相互影响,工程的前后相互促进,销售收入的相互推动来促进发展。 资本经营:就是在国家有关政策范围内,凭借公司的实力、信誉、经营业绩,对外进行融资,充分发挥资产的最大作用和功能,为公司的高速发展创造条件。 目前，南京河西房地产形势喜人，本项目完工后实现销售不仅可以造福社会，而且也可获取较高的经济效益。 7投资计划 总投资额1.37亿元人民币。 1.8投资效益 该项目投资具有可观的经济效益和社会效益。项目预计可获得2.03亿销售收入，税收为1140万，利润总额为6642万。 项目背景 2.1南京房地产的大环境 南京市地处江苏省西南部,长江下游平原,其地理位置优越,东望大海,西达荆楚,南接皖浙,北连江淮,具有两千四百多年的建成史,素有〝十朝都会”之誉,可谓雄踞东南盛名百世,极尽千年繁华。作为全国首批文化名城和著名古都，南京以其悠久的历史，灿烂的文化，雄奇的丰姿，绮丽的风光，在中华民族的发展史上占有重要的地位。南京市地处北纬30°14-32°27，东经118°22-119°14。东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省天长、马鞍山、芜湖市接壤，北首安徽省滁州市。南京市现辖11区2县，面积6516平方公里，人口640万，其中市区面积975.76KM，人口269.33万，是我国经济发达省份江苏省的省会，华东地区的重要城市，中国七大古都和长江流域四大中心城市之一。南京濒江近海，是中国东部地区重要的交通和通讯枢纽。铁路、公路、水路、空运、管道五种运输方式构成了全方位、立体化和大运量的现代化交通运输网络。南京是我国历史名城，六朝遗迹众多，人文景观荟萃，拥有玄武湖、莫愁湖、雨花台、紫金山天文台、中山陵等知名景点，是中国的著名旅游观光城市，具有较高的国际知名度。南京曾被评为中国城市综合实力“50强”第五名和中国城市投资硬环境“40优”城市之一，1993年南京成为全国24个率先实现小康的城市之一，“十五”时期和本世纪前十年，将是南京经济发展十分重要的时期。 随着改革达标深入和对外开发力度的加强，南京经济持续、稳定、健康地发展，政治上的安定团结，生活上的安居乐业，加快了房地产的建设发展速度，特别是在国家加大基础建设投入，明确提出了发展住宅上，拉动内需刺激消费，并采取了一系列促进政策。 （一）政策调整激活房市。近年来，南京市政府和部门出台了一系列激活房市的政策，用政策的引导来调动房地产消费的积极性。如：减免税费、简化程序、一门式服务，降低交易门槛激活了房地产市场，为房地产的开发起到了积极地推动作用。 （二）日益增长的房地产投资。加大住房建设投资，促进房地产的发展，2003年1-8月南京市房地产投资保持了稳健的增长态势，全年房地产开发投资完成了104.62亿元，比上年增产50.5%,住宅投资乃是房地产投资的热点。全市用于住宅建设投资69.14亿元,同比增产44.8%,房地产投资的迅猛增产也预示着今后房地产规模将进一步扩大。 （三）金融青睐房地产。金融部门支持房市效果显著，国家对住房消费实施金融支持，提高了居民即期消费能力。个人住房贷款余款从1997年190亿，到2002年达到825.3亿元,年均增长1倍以上。而南京市2003年1—6月份，银行对房地产企业与房地产消费的新增贷款余额比年初增长均超过20%。 （四）个人购房成主体。实现了房地产消费主体由集体向个