“东方城市 花园”项目可行性分析报告.docVIP

“东 方 城 市 花 园”项 目 可行性研究报告 一·项目背景 位于海南省东方市九龙大道与三环大道（未施工）交汇处西北面有一块坡地，面积约为12000平方米，该地块属于东方市福耀村集体所有。海南金鼎投资发展有限公司（以下称“公司”）与福耀村委多次协商，达成土地使用权买卖初步共识，我公司计划购买该地块开发住宅花园小区，并命名为“东方城市花园”。 二·项目地理位置 东方城市花园项目位于东方市九龙大道北面，三环大道西面，距东面东方市火车站3公里，距南面东方市汽车总站2公里，交通便利，附近现有菜市场、商店、银行、幼儿园、小学、派出所等配套设施。此地段目前和将来都是东方市的政治、商业中心，是东方市为数不多、炙手可热的黄金地段，升值潜力极大。 三·市场分析与预测 （一）海南房地产市场现状 2009年上半年，海南省努力促进房地产、旅游业等优势产业健康发展，取得明显效果，全省房地产开发投资同比增长37.2%。同时，海南省还落实各项促进普通商品住房消费的政策措施，降低首付款比例、利率和交易环节税费，推动房地产业继续保持较快发展。在与上年同期高速增长的基础上，全省房地产开发投资完成114.8亿元，商品房施工面积1513万平方米，增长46.9%，销售面积217.5万平方米，增长22%。全省商品房销售价格平稳，综合售价5919元/平方米，增长6.4%。但海南省的房地产开发主要集中在海口、东部沿海市县及中部部分市县，商品房销售规模已占全省份额近五分之四，西部的昌江县、乐东县、东方市的房地产业尚处于起步阶段。 海南旅游资源丰富，博鳌亚洲论坛的召开让全世界的目光都聚焦在这里，在很大程度上带动了经济建设海南提出的，海南把产的目标市场定位在岛外，从2003年下半年起，推出的楼盘里有70%是销给了岛外客户。而这些来海南买房的客户里面80%是看中了当时省的，是投资升值，只有20%的客户是真正想来这里养老过冬的单位成本合计： 1594元/ m2 总投资成本： 1594元/ m2×30000 m2＝4782万元 序号 工程名称 综合单价（元/m2） 备注 1 建筑地价 280 含过户费 2 设计费用 13 3 报建费用 15 4 监理费用 6 5 质检安检费用 8 6 建安工程 地基基础处理工程费用 53.5 7 土建主体费用 450 8 土建装修费用 350 9 室内给排水费用 25 10 室内电气费用 30 11 消防工程费用 40 12 电梯工程费用 60 13 有线电视费用、电话工程费用 1.5 14 智能、防盗对讲系统费用 10 15 变配电工程 20 16 园林与室外公共配套费用 100 17 管理人员工资 15 18 工程贷款利息费用 40 19 房屋销售费用 12 20 房屋销售营业税 0 21 工程不可预见费用 10 22 其他费用 50 23 物业进驻及入伙费 5 工程单位成本合计 1594 （二）住宅工程单位成本 东方城市花园项目住宅工程单位成本明细表 表四 （三）总投资成本构成表 序号 项目 类别 单价 元/m2 面积（m2） 总价（万元） 1 地 价 住宅 280 28300 792.4 商场 280 900 25.2 幼儿园 280 800 22.4 小计 280 30000 840 2 建 安 费 住宅 1140 28300 3226.2 商场 1140 900 102.6 幼儿园 1140 800 91.2 小计 1140 30000 3420 3 设计费用 13 30000 39 4 报建、质安等规费 23 30000 69 5 监理费用 6 30000 18 6 管理人员工资 15 30000 45 7 工程贷款利息费用 40 30000 120 8 房屋销售费用 12 30000 36 9 房屋销售营业税 0 30000 0 10 工程不可预见费用 10 30000 30 11 其他费用 50 30000 150 12 物业进驻及入伙费 5 30000 15 总投资金额 1594 30000 4782 东方城市花园项目总投资成本构成表 表五 六·投资策略 为了更好的利用有限的资金及保证工程的开发进度、质量及投资利润，我公司对东方城市花园项目的开发建设将采用单位集资建房的投资方式，并且投资开发与施工建设一体。 项目的前期投资主要为土地使用权的购买及匹配的费用，必须以现金支付，中后期的资金投入主要以建安工程施工成本为主，拟采用银行贷款为主的投资策略及